Tapu kayıtları, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlamaların resmi olarak tescil edildiği belgelerdir. Bu kayıtlarda yer alan şerhler, taşınmazın alım-satım gibi işlemlerini doğrudan etkileyebilir. Bu şerhlerden biri de “satılamaz şerhi”dir. Özellikle borç takibi, tedbir kararı veya kısıtlılık durumlarında sıkça karşılaşılan bu şerh, taşınmazın hukuken devredilemeyeceğini ifade eder. Peki tapuda satılamaz şerhi nedir, kim koydurur, nasıl kaldırılır? 2024 yılına dair tüm detayları bu yazıda bulabilirsiniz.
Tapuda Satılamaz Şerhi Nedir?
Tapuda satılamaz şerhi, bir taşınmazın mülkiyetinin devrine (satışına) izin verilmediğini gösteren resmi kayıttır. Bu şerh, taşınmaz sahibinin tasarruf hakkını sınırlar ve tapu müdürlüğü bu kayıt varken satış işlemi yapamaz.
Şerhin amacı, taşınmazın hukuken korunmasını sağlamak, satışı geçici ya da kalıcı olarak engellemektir.
Satılamaz Şerhi ile Hangi İşlemler Engellenir?
Bu şerh ile birlikte taşınmaz için aşağıdaki işlemler yapılamaz:
- Satış
- Hibe (bağış)
- Takas
- Rehin verme
- Miras bırakma (kısıtlılık varsa)
Not: Kira sözleşmeleri gibi mülkiyeti devretmeyen işlemler bu kapsamda değildir.
Tapuda Satılamaz Şerhi Kimler Tarafından Koydurulabilir?
“Satılamaz” ibaresiyle tapuya şerh koydurma yetkisi, belirli kişi veya kurumlara aittir. Bu şerhi koyduran tarafın taşınmaz üzerindeki hakkı ya da kamu menfaati olmalıdır. Yaygın koydurma nedenleri şunlardır:
1. Mahkeme Kararı ile Tedbir Şerhi
Mahkemeler, dava konusu olan taşınmazlara “ihtiyati tedbir” kararı vererek satışını engelleyebilir.
- Hukuki dayanak: HMK m. 389
- Uygulama: Boşanma, miras, alacak davaları gibi durumlar
2. Vasi ya da Kayyum Ataması
Vesayet altında bulunan kişilerin malları, onların yararına satış dışında devredilemez. Bu nedenle satılamaz şerhi konulabilir.
- Yetkili kurum: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Durumlar: Yaşlılık, zihinsel engellilik, hastalık
3. İcra Takibi Kapsamında Haciz Şerhi
Alacaklının talebiyle taşınmaza haciz konulursa, taşınmaz satılabilir ama şerh satıcıyı sınırlayabilir. Bazı durumlarda mahkeme satışı geçici olarak durdurur.
4. Sosyal Yardım ve Devlet Koruması Durumu
Bazı sosyal yardım programlarında (örneğin TOKİ destekli konutlar) belirli süre boyunca satılamaz şerhi uygulanır.
- Süre: Genellikle 5 yıl
- Amaç: İhtiyaç sahiplerinin spekülatif kazanç sağlamasını önlemek
Tapuda Satılamaz Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Şerhin kaldırılması için aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
1. Şerhi Koyduran Kurumdan Yazılı Talep
Şerhi koyan kurum veya mahkemeden resmi yazı alınarak tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır.
2. Mahkeme Kararı ile Kaldırma
Tedbir veya vesayet gibi durumlarda şerhin kaldırılması yine mahkeme kararıyla mümkündür.
3. Belirli Sürenin Dolması
Geçici nitelikli şerhler (örneğin TOKİ satış yasağı) süresi dolduğunda otomatik olarak ya da başvuru üzerine kaldırılır.
Satılamaz Şerhi ile Tapu Satışı Denenirse Ne Olur?
Tapu müdürlüğü, işlem sırasında şerhi görür ve satışı reddeder. Taraflar isterse mahkemeye başvurabilir. Mahkeme kararı olmadan satış gerçekleşmez.
Satılamaz Şerhi Olan Taşınmaz Satın Alınabilir mi?
Prensip olarak hayır. Ancak:
- Alıcı, şerhi bilerek ve şerh kaldırıldıktan sonra işlem yapabilir.
- Satış vaadi sözleşmesi yapılabilir ama geçerliliği risklidir.
- Noterde düzenlenen satış sözleşmeleri geçerli olsa bile tapuya tescil yapılamaz.
Yargıtay Görüşleri ve Emsal Kararlar
Yargıtay, taşınmazın satışının engellenmesini kişinin mülkiyet hakkını sınırlandırıcı bir tedbir olarak kabul etmekte ve bu tür işlemlerde ölçülülük ilkesine dikkat çekmektedir. Keyfi ya da süresiz satılamaz şerhleri hukuka aykırı bulabilmektedir.
Satılamaz Şerhi Hangi Belgelerle Kaldırılabilir?
| Belge Türü | Nereden Alınır? | Ne Zaman Gerekir? |
|---|---|---|
| Mahkeme kararı | Asliye/Sulh Hukuk Mahkemesi | Tedbir veya vesayet durumlarında |
| Resmi yazı | İlgili kamu kurumu | TOKİ veya devlet destekli projelerde |
| Tapu talep dilekçesi | Tapu müdürlüğü | Süresi dolan şerhler için |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Satılamaz şerhi olan tapu mirasla intikal eder mi?
Evet. Ancak mirasçılar da aynı şerhle kısıtlı olur.
Bu şerh tapudan nasıl anlaşılır?
Tapu kaydında “ihtiyati tedbir”, “satışı yasaktır” gibi ifadeler yer alır.
Satılamaz şerhi noter satışına engel olur mu?
Evet. Noterde satış yapılsa bile tapuda tescil gerçekleşmez.
Satılamaz şerhinin kaldırılması için vekâlet yeterli mi?
Şerhi koyan kuruma veya mahkemeye yapılacak başvurularda vekâlet yeterlidir.
Şerh koydurmak için dava açmak gerekir mi?
Bazı durumlarda (örneğin ihtiyati tedbir) mahkeme kararı gerekir; bazı durumlarda kurum başvurusu yeterlidir.
Satılamaz şerhi olan taşınmaz ipotek edilebilir mi?
Genellikle hayır. Çünkü şerh taşınmaz üzerindeki tasarrufları kısıtlar.
Sonuç
Tapuda satılamaz şerhi, taşınmazın satışını ve devrini doğrudan engelleyen önemli bir hukuki sınırlamadır. Bu şerh çoğunlukla mahkeme kararıyla ya da kamu kurumlarının talebiyle konulur ve kaldırılması için belirli prosedürlerin izlenmesi gerekir. Satış işlemleri yapmadan önce taşınmazın tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi ve gerekiyorsa bir hukukçuya danışılması büyük önem taşır.
No responses yet