Taşınmaz mülkiyeti karmaşık ve detaylı hukuki düzenlemelere tabidir. Özellikle hisseli tapularda, yol sorunu en sık karşılaşılan meselelerden biridir. Hisseli taşınmazın ana yola cephesi olmayan ya da diğer hissedarların arazileri arasında kalan kısımları için “yol hakkı” yani geçit hakkı gündeme gelir. Bu yazımızda, hisseli tapuda yol hakkı nedir, nasıl kullanılır, yasal yollar nelerdir gibi sorulara detaylı yanıtlar bulabilirsiniz.
Hisseli Tapu Nedir? Kısaca Hatırlayalım
Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olduğu tapu türüdür. Bu tapuda, maliklerin her biri belirli bir oranda paya sahiptir; fakat taşınmaz fiziki olarak bölünmemiştir. Bu da hissedarların taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet sahibi olduğu anlamına gelir.
Yol Hakkı (Geçit Hakkı) Nedir?
Yol hakkı ya da teknik adıyla “geçit hakkı”, ana yolla bağlantısı olmayan bir taşınmaz sahibine, komşu taşınmazdan geçerek yola ulaşma imkânı tanıyan ayni bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi bu konuda açık hüküm içermektedir:
“Yola çıkışı olmayan taşınmaz maliki, bedeli karşılığında komşusunun arazisinden geçit hakkı talep edebilir.”
Hisseli Tapuda Yol Sorunu Nasıl Ortaya Çıkar?
Hisseli taşınmazlarda sık karşılaşılan bir durum, hissedarlardan birinin payına düşen kısmın ana yola cephesinin olmamasıdır. Özellikle fiilen bölünmüş fakat tapu üzerinde hâlen hisseli olan arazilerde bu sorun belirginleşir.
Yol sorunu şu durumlarda karşımıza çıkar:
- Hissedarlar kendi paylarını fiilen ayırmış ancak tapuda taksim yapılmamıştır.
- Hissedar, payına düşen kısmı kullanmak ister ama ana yola çıkışı yoktur.
- Diğer hissedarlar kendi arazisinden yol vermek istemez.
Bu durumlarda geçit hakkı devreye girer.
Geçit Hakkı Nasıl Kurulur?
Geçit hakkı iki şekilde kurulabilir:
1. Sözleşme Yoluyla (Rızai Anlaşma)
Hissedarlar arasında uzlaşma sağlanırsa, noterde veya tapuda resmi geçit hakkı sözleşmesi düzenlenerek yol hakkı kurulabilir. Bu, hem zamandan tasarruf sağlar hem de dava masraflarını ortadan kaldırır.
2. Mahkeme Yoluyla (Geçit Hakkı Davası)
Anlaşma sağlanamazsa, yol hakkı talep eden hissedar, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde geçit hakkı davası açabilir.
Dava için gerekenler:
- Yola çıkışı olmayan hisseli taşınmazın varlığı,
- Yol hakkı verilmesi gereken taşınmazın komşu olması,
- Zorunluluk hali.
Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle en az zarar verecek şekilde geçit hakkını belirler.
Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Belirlenir?
Geçit hakkı ücretsiz bir hak değildir. Mahkeme tarafından veya tarafların anlaşmasıyla uygun bir bedel karşılığında tesis edilir. Bedel belirlenirken dikkate alınan unsurlar:
- Arazinin rayiç değeri,
- Geçit yolunun uzunluğu ve genişliği,
- Kullanım sıklığı.
2024 yılı itibarıyla kırsal alanlarda bu bedel daha düşükken, şehir merkezlerinde oldukça yüksek olabilmektedir.
Hisseli Tapularda Fiili Taksim ve Yol İhtiyacı
Hisseli taşınmazlarda genellikle fiili taksim (aralarında anlaşarak bölme) uygulanır. Ancak tapuda resmi bir taksim yapılmadığı için, yasal olarak hâlâ ortak mülkiyet devam etmektedir.
Bu durumda, fiilen ayrılan kısmın yola çıkışı yoksa, malikin o alana ulaşabilmesi için diğer hissedarın taşınmazından geçmesi gerekebilir. Eğer bu geçiş engellenirse dava açma hakkı doğar.
Tapuya Şerh Verilmesi ve Yol Hakkının Kalıcılığı
Geçit hakkı kurulduğunda bu hak tapuya şerh verilmelidir. Böylece:
- Hak kalıcı hale gelir,
- Yeni maliklere karşı da ileri sürülebilir,
- Yol hakkı satılsa dahi korunur.
Bu nedenle yol hakkı mutlaka tapu kütüğüne işlenmelidir.
Hisseli Tapuda Yol Hakkına Dair Sık Karşılaşılan Sorular
Tüm hissedarların rızası gerekli mi?
Geçit hakkı sadece yol verilecek kısmın sahibinin ya da hissedarlarının rızasıyla verilebilir. Aksi halde dava yoluna gidilir.
Geçit hakkı süreli midir?
Hayır, tapuya şerh verildiği takdirde sürekli bir ayni haktır.
Fiili kullanım yol hakkı doğurur mu?
Hayır. Uzun süredir fiilen kullanılsa bile, tapuya işlenmediği sürece hukuki güvence sağlamaz.
Yol vermeyen hissedar dava edilebilir mi?
Evet. Diğer hissedarın taşınmazından geçmek zorunluysa ve rıza yoksa dava açılabilir.
Yargıtay Kararlarında Yol Hakkı Uygulamaları
Yargıtay, geçit hakkı davalarında özellikle şu noktalara dikkat etmektedir:
- Zorunluluk şartı var mı?
- Alternatif yol var mı?
- En az zararı verecek yol neresi?
- Taraflar arasında daha önce fiili kullanım olmuş mu?
Yargıtay kararları, genellikle başvuran malikin lehine sonuçlanmakta; ancak yol hakkının makul ve hakkaniyete uygun kurulmasına özen gösterilmektedir.
Geçit Hakkı Kurulurken Dikkat Edilmesi Gerekenler
| Kriter | Açıklama |
|---|---|
| Yola çıkış yokluğu | Zorunluluk olmalı |
| Komşu taşınmazdan geçiş | En uygun rota belirlenir |
| Bedel | Kullanıma uygun makul bir ücret |
| Tapuya şerh | Süreklilik ve güvence sağlar |
| Mahkeme kararı | Uyuşmazlık varsa zorunludur |
Geçit Hakkı Olmadan Hisseli Taşınmaz Satılabilir mi?
Evet, satış mümkündür. Ancak ana yola çıkışı olmayan bir taşınmazın değeri düşer, alıcı bulmak zorlaşır. Bu nedenle satış öncesi yol hakkının kurulmuş olması taşınmazın değerini artırır ve hukuki güvence sağlar.
Sonuç
Hisseli tapularda yol hakkı, taşınmazın gerçek anlamda kullanılabilir olması için hayati öneme sahiptir. Ana yola çıkışı olmayan bir hissedar, komşu hissedarlardan rızai ya da mahkeme yoluyla geçit hakkı talep edebilir. Bu hak, tapuya şerh verildiğinde kalıcı hale gelir ve mülkiyetin değerini korur. Geçit hakkının usulüne uygun kurulması, hem taşınmaz sahiplerinin hem de alıcıların haklarını güvence altına alır.
No responses yet