Türkiye’de sıkça karşılaşılan bir durum olan arsa üzerindeki tapusuz evler, özellikle miras kalan arazilerde, köylerde veya plansız yapılaşmanın olduğu bölgelerde kendini gösterir. Bu tür yapılar, resmi kayıtlarda yer almadığı için birçok hukuki sorunu beraberinde getirir. Peki tapusuz ev ne demektir, yasal hakları nelerdir, yıkım riski var mıdır ve mülkiyet nasıl kazanılır? İşte bu soruların yanıtları bu kapsamlı rehberde.
Tapusuz Ev Nedir?
Tapusuz ev; bir taşınmazın (genellikle ev, bina veya müştemilat) resmi tapuda kayıtlı olmaması, yani bağımsız olarak yapı ruhsatı ve iskan belgesi bulunmaksızın inşa edilmesidir. Bu evlerin üzerinde bulunduğu arsa ise çoğunlukla bir başkasının adına tapuludur.
Arsa Başkasına Ait, Ev Kime Ait?
Hukuken bir taşınmazın üzerinde inşa edilen yapı, arsa malikine aittir. Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi gereği:
“Bir kimse, başkasına ait bir taşınmaz üzerine yapı yaparsa, yapı arsaya tabi olur.”
Ancak bazı istisnai durumlar vardır:
- Malik inşaata rıza göstermişse,
- Uzun süredir zilyetlik (fiili kullanım) varsa,
- Hakkın kötüye kullanılması varsa.
Bu gibi durumlarda yapı sahibinin tazminat ya da mülkiyet hakkı talep etmesi mümkün olabilir.
Tapusuz Ev Sahibi Hak Sahibi Olabilir mi?
Evet, bazı şartlar altında tapusuz evin sahibi hukuki haklar elde edebilir:
1. Zilyetlik Yoluyla Mülkiyet Kazanımı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmaza 20 yıl boyunca aralıksız, malik gibi sahip olunması durumunda zaman aşımı yoluyla mülkiyet talep edilebilir.
- Şartlar:
- Fiili zilyetlik
- Malik gibi tasarruf
- Kesintisiz kullanım
- İyi niyetli sahiplik
Bu durumda mahkemeye başvurularak tapu kaydı istenebilir.
2. İmar Barışı Başvurusu (Geçmişte)
2018–2019 yıllarında uygulanan “İmar Barışı” kapsamında bu tür yapılar için yapı kayıt belgesi alınabiliyordu. Ancak bu uygulama sona erdi. Şu an geçerli değil.
Tapusuz Evlerde Yıkım Riski Var mı?
Evet, tapusuz ve ruhsatsız yapıların hukuken yıkılma riski vardır. Özellikle:
- Belediyenin yapı denetiminde,
- İmar Kanunu’na aykırılık tespit edilirse,
- Kamuya ait araziler üzerine yapılmışsa,
ilgili idare tarafından yıkım kararı alınabilir.
Yıkım kararı alınmadan önce yapı sahibine süre tanınır, savunması alınır ve tebligat yapılır. Bu süreçte idari yargıya başvurulabilir.
Başkasının Arsasına Ev Yapmanın Cezası Var mı?
Evet. Başkasının arsasına izinsiz yapı yapmak:
- Haksız işgal tazminatı (ecrimisil) ödeme yükümlülüğü doğurur.
- Arsa sahibi isterse yapının sökülmesini talep edebilir.
- Arsa sahibi dava açarsa, mahkeme yapının yıkılmasına karar verebilir.
- Ceza Kanunu açısından “mala zarar verme” ve “işgal” suçları gündeme gelebilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Tapusuz Ev Alınabilir mi?
Fiilen mümkün olsa da hukuken risklidir. Satış işlemi noter veya tapu müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilemez. Yapılan alım-satım işlemleri:
- Sözleşmeye dayansa bile tapuya tescil yapılamaz,
- Taşınmaz devri anlamına gelmez,
- İspat sorunu yaşanabilir.
Bu tür satışlar genellikle “arsa üzerindeki yapı” olarak değil, “arsa payı ile birlikte yapı” şeklinde gösterilir. Ancak bu da hukuki ihtilaflara neden olabilir.
Tapusuz Ev İçin Elektrik, Su, Doğalgaz Bağlatılır mı?
Ruhsatlı ve tapulu olmayan yapılara kamu hizmetlerinin bağlanması genellikle mümkün değildir. Ancak bazı istisnai uygulamalar:
- Köy yerlerinde yapı belgesiyle geçici abonelik,
- Geçici yapı ruhsatı bulunan yerlerde sınırlı bağlantı,
- Eski tarihlerde alınmış yapı kayıt belgeleri.
Bu hizmetlerin bağlanması idarenin takdirindedir.
Tapusuz Ev Üzerinde Miras ve Devretme Durumu
Tapusuz ev, resmi olarak kayıtlı olmadığından miras yoluyla intikal edemez. Ancak:
- Ev fiilen kullanılıyorsa ve zilyetlik varsa,
- Mirasçılar aralarında anlaşarak kullanmaya devam edebilir,
- Tapuya geçiş için ortak dava açılabilir.
Zilyetliğe dayalı miras payı devri için noter veya mahkeme aracılığı gerekir.
Tapusuz Evlerde Yasal Korunma Yolları
| Durum | Yasal Yol |
|---|---|
| Arsa sahibiyle anlaşma | Satış, kira veya yapı ortaklığı sözleşmesi |
| Zilyetlik ile hak iddiası | Mahkemede tescil davası açmak |
| İmar affı (eski) | Yapı kayıt belgesi ile resmiyet kazanma |
| Ortaklık kurulması | Kat irtifakı veya hisseli yapı kurmak |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Tapusuz ev devlet tarafından yıkılabilir mi?
Evet, ruhsatsız ve kayıtsız yapılar yasal prosedürle yıkılabilir.
Tapusuz ev nasıl tapulu hale getirilir?
Zilyetlik yoluyla tescil davası açılarak ya da malik ile sözleşme yapılarak tapulu hale getirilebilir.
Tapusuz ev alınırsa risk nedir?
Mülkiyet hakkı kazanılamaz, yapı yıkılabilir, ödeme boşa gidebilir.
Ev yapıldıktan sonra tapu alınabilir mi?
Evet, ancak malik ile anlaşma yapılması ya da mahkemeden karar alınması gerekir.
Tapusuz evde ikametgah adresi gösterilebilir mi?
Belediyeye başvuru ile geçici ikamet alınabilir; ancak yapı kaydı yoksa zorluk yaşanabilir.
Zilyetlik ne kadar sürede mülkiyet kazandırır?
Aralıksız ve malik gibi kullanım 20 yıl devam ederse mülkiyet kazanımı için dava açılabilir.
Sonuç
Arsa üzerinde bulunan tapusuz evler, ülkemizde hem kırsal hem de kentsel bölgelerde ciddi hukuki riskler taşımaktadır. Bu yapılar için mülkiyet hakkı, zilyetlik, tescil davası ve malik ile yapılacak anlaşmalar gibi çeşitli hukuki yollarla korunabilir. Ancak tapusuz bir eve yatırım yapmadan ya da kullanmaya başlamadan önce bir hukukçudan görüş alınması, olası mağduriyetlerin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.
No responses yet