Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri Nasıl Yapılır?

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve müteahhidin inşaatı tamamlaması karşılığında belirli bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesini öngören bir sözleşmedir.

Arsa sahibi, müteahhide arsanın belli bir kısmını devreder.
Müteahhit, sözleşme şartlarına uygun olarak inşaatı tamamlamakla yükümlüdür.
Tapu devri, sözleşme hükümlerine uygun olarak belirli aşamalarda gerçekleştirilir.

Örnek: Bir arsa sahibi, müteahhide 1000 m²’lik arsasını verir. Müteahhit burada 20 daire inşa eder ve sözleşmeye göre 8 daire arsa sahibine, 12 daire müteahhite kalır.

---

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri Aşamaları

Tapu devri, genellikle sözleşmede belirlenen şartlara bağlı olarak farklı aşamalarda gerçekleştirilir.

Tapu Devri Aşaması	Açıklama
Ön Tapu Devri (Arsa Payı Devri)	Arsa sahibi, inşaat başlamadan önce belirli bir oranda tapu devri yapabilir.
Kat İrtifakı Kurulması	İnşaat ruhsatı alındıktan sonra müteahhit ve arsa sahibi arasında bağımsız bölümler belirlenir.
Kat Mülkiyetine Geçiş	İnşaat tamamlandıktan sonra iskan belgesi alınarak kat mülkiyetli tapular oluşturulur.
Nihai Tapu Devri	Müteahhit ve arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin tapuları kesin olarak devredilir.

Örnek: Arsa sahibi, inşaat ruhsatı alındıktan sonra müteahhide sözleşmede belirtilen oranda arsa payını devreder.

---

3. Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?

Tapu devri, kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak şu aşamalarda gerçekleşebilir:

3.1. İnşaat Öncesi Tapu Devri (Arsa Payı Devri)

Müteahhit, projeye başlamadan önce belirli bir arsa payını üzerine almak isteyebilir.
Bu durumda arsa sahibi, sözleşmede belirlenen orana göre arsanın bir kısmını müteahhide devreder.
Ancak, müteahhidin inşaatı tamamlayamaması durumunda arsa sahibinin mağdur olmaması için sözleşmeye teminat maddeleri eklenmelidir.

Örnek: Müteahhit, projeye başlamadan önce %40 arsa payını devralabilir ancak bu süreç noter onaylı sözleşmeyle güvence altına alınmalıdır.

---

3.2. İnşaat Sürecinde Tapu Devri (Kat İrtifakı Kurulması)

İnşaat ruhsatı alındıktan sonra kat irtifakı kurularak bağımsız bölümler belirlenir.
Kat irtifakı, müteahhit ve arsa sahibinin ileride sahip olacağı dairelerin resmi olarak belirlenmesini sağlar.

Örnek: Tapu sicilinde, “Bu bina tamamlandığında 3. kattaki 2 numaralı daire arsa sahibine, 4 numaralı daire müteahhide aittir” şeklinde kayıt oluşturulur.

---

3.3. İnşaat Tamamlandıktan Sonra Tapu Devri (Kat Mülkiyetine Geçiş)

İnşaat tamamlandıktan sonra belediyeden iskan (yapı kullanım izni) alınmalıdır.
İskan alındıktan sonra tapu sicilinde kat mülkiyeti oluşturularak tapular kesinleştirilir.
Arsa sahibi ve müteahhit, sözleşmede belirlenen daireleri tapu müdürlüğünde devralır.

Örnek: Müteahhide ait olan bağımsız bölümler tapuda müteahhit adına, arsa sahibine ait olanlar arsa sahibinin adına tescil edilir.

---

4. Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler

Tapu devri işlemleri sırasında şu belgeler gereklidir:

Belge	Açıklama
Tapu Senedi	Arsanın kime ait olduğunu gösterir.
İmar Durumu Belgesi	Belediyeden alınır ve yapıya ilişkin bilgileri içerir.
İskan Belgesi	Yapının tamamlandığını ve kullanıma uygun olduğunu gösterir.
Vergi Borcu Yoktur Yazısı	Belediyeden alınır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi	Taraflar arasında noter onaylı olmalıdır.

Örnek: Müteahhit ve arsa sahibi, tapu müdürlüğüne giderek tapu devri için bu belgeleri sunmalıdır.

---

5. Tapu Devri Sırasında Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri

Tapu devri sırasında karşılaşılan bazı sorunlar ve hukuki çözümleri:

Sorun	Çözüm
Müteahhit inşaatı tamamlamazsa	Arsa sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Müteahhit arsa payını aldıktan sonra inşaata başlamazsa	Sözleşmeye cezai şart eklenmelidir.
Kat irtifakı kurulmadan tapu devri yapılırsa	Tapu işlemleri iptal edilerek yeniden düzenlenebilir.
Tapu devri gecikirse	Arsa sahibi, noter onaylı sözleşme ile hak talep edebilir.

Örnek: Müteahhit, üzerine aldığı arsa payını satarsa, arsa sahibi tapu iptal davası açabilir.

---

6. Tapu Devri Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu devri yapılırken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

Arsa payı devri, inşaat sürecine zarar vermeyecek şekilde planlanmalıdır.
Sözleşmede tapu devri için net tarihler belirtilmelidir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti oluşturulmadan tapu devri yapılmamalıdır.

Örnek: Müteahhit, tüm bağımsız bölümlerin tapularını üzerine alıp satmak isteyebilir. Bu durumda arsa sahibinin hakları zarar görebilir.

---

7. Sıkça Sorulan Sorular

Tapu devri ne zaman yapılır?
Genellikle inşaat tamamlandıktan ve iskan belgesi alındıktan sonra yapılır.

Müteahhit tapu devrini geciktirirse ne olur?
Arsa sahibi, sözleşme hükümlerine dayanarak hukuki işlem başlatabilir.

Tapu devri için noter onayı gerekir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı olmalıdır ancak tapu devri tapu müdürlüğünde yapılır.

Kat irtifakı olmadan tapu devri yapılabilir mi?
Evet, ancak hukuki riskler içerir.