📌 1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
📌 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve müteahhidin inşaatı tamamlaması karşılığında belirli bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesini öngören bir sözleşmedir.
✔ Arsa sahibi, müteahhide arsanın belli bir kısmını devreder.
✔ Müteahhit, sözleşme şartlarına uygun olarak inşaatı tamamlamakla yükümlüdür.
✔ Tapu devri, sözleşme hükümlerine uygun olarak belirli aşamalarda gerçekleştirilir.
🚨 Örnek: Bir arsa sahibi, müteahhide 1000 m²’lik arsasını verir. Müteahhit burada 20 daire inşa eder ve sözleşmeye göre 8 daire arsa sahibine, 12 daire müteahhite kalır.
📌 2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri Aşamaları
📌 Tapu devri, genellikle sözleşmede belirlenen şartlara bağlı olarak farklı aşamalarda gerçekleştirilir.
| Tapu Devri Aşaması | Açıklama |
|---|---|
| Ön Tapu Devri (Arsa Payı Devri) | Arsa sahibi, inşaat başlamadan önce belirli bir oranda tapu devri yapabilir. |
| Kat İrtifakı Kurulması | İnşaat ruhsatı alındıktan sonra müteahhit ve arsa sahibi arasında bağımsız bölümler belirlenir. |
| Kat Mülkiyetine Geçiş | İnşaat tamamlandıktan sonra iskan belgesi alınarak kat mülkiyetli tapular oluşturulur. |
| Nihai Tapu Devri | Müteahhit ve arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin tapuları kesin olarak devredilir. |
🚨 Örnek: Arsa sahibi, inşaat ruhsatı alındıktan sonra müteahhide sözleşmede belirtilen oranda arsa payını devreder.
📌 3. Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?
📌 Tapu devri, kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak şu aşamalarda gerçekleşebilir:
✅ 3.1. İnşaat Öncesi Tapu Devri (Arsa Payı Devri)
✔ Müteahhit, projeye başlamadan önce belirli bir arsa payını üzerine almak isteyebilir.
✔ Bu durumda arsa sahibi, sözleşmede belirlenen orana göre arsanın bir kısmını müteahhide devreder.
✔ Ancak, müteahhidin inşaatı tamamlayamaması durumunda arsa sahibinin mağdur olmaması için sözleşmeye teminat maddeleri eklenmelidir.
🚨 Örnek: Müteahhit, projeye başlamadan önce %40 arsa payını devralabilir ancak bu süreç noter onaylı sözleşmeyle güvence altına alınmalıdır.
✅ 3.2. İnşaat Sürecinde Tapu Devri (Kat İrtifakı Kurulması)
✔ İnşaat ruhsatı alındıktan sonra kat irtifakı kurularak bağımsız bölümler belirlenir.
✔ Kat irtifakı, müteahhit ve arsa sahibinin ileride sahip olacağı dairelerin resmi olarak belirlenmesini sağlar.
🚨 Örnek: Tapu sicilinde, “Bu bina tamamlandığında 3. kattaki 2 numaralı daire arsa sahibine, 4 numaralı daire müteahhide aittir” şeklinde kayıt oluşturulur.
✅ 3.3. İnşaat Tamamlandıktan Sonra Tapu Devri (Kat Mülkiyetine Geçiş)
✔ İnşaat tamamlandıktan sonra belediyeden iskan (yapı kullanım izni) alınmalıdır.
✔ İskan alındıktan sonra tapu sicilinde kat mülkiyeti oluşturularak tapular kesinleştirilir.
✔ Arsa sahibi ve müteahhit, sözleşmede belirlenen daireleri tapu müdürlüğünde devralır.
🚨 Örnek: Müteahhide ait olan bağımsız bölümler tapuda müteahhit adına, arsa sahibine ait olanlar arsa sahibinin adına tescil edilir.
📌 4. Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler
📌 Tapu devri işlemleri sırasında şu belgeler gereklidir:
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Tapu Senedi | Arsanın kime ait olduğunu gösterir. |
| İmar Durumu Belgesi | Belediyeden alınır ve yapıya ilişkin bilgileri içerir. |
| İskan Belgesi | Yapının tamamlandığını ve kullanıma uygun olduğunu gösterir. |
| Vergi Borcu Yoktur Yazısı | Belediyeden alınır. |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi | Taraflar arasında noter onaylı olmalıdır. |
🚨 Örnek: Müteahhit ve arsa sahibi, tapu müdürlüğüne giderek tapu devri için bu belgeleri sunmalıdır.
📌 5. Tapu Devri Sırasında Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri
📌 Tapu devri sırasında karşılaşılan bazı sorunlar ve hukuki çözümleri:
| Sorun | Çözüm |
|---|---|
| Müteahhit inşaatı tamamlamazsa | Arsa sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir. |
| Müteahhit arsa payını aldıktan sonra inşaata başlamazsa | Sözleşmeye cezai şart eklenmelidir. |
| Kat irtifakı kurulmadan tapu devri yapılırsa | Tapu işlemleri iptal edilerek yeniden düzenlenebilir. |
| Tapu devri gecikirse | Arsa sahibi, noter onaylı sözleşme ile hak talep edebilir. |
🚨 Örnek: Müteahhit, üzerine aldığı arsa payını satarsa, arsa sahibi tapu iptal davası açabilir.
📌 6. Tapu Devri Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
📌 Tapu devri yapılırken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
✔ Arsa payı devri, inşaat sürecine zarar vermeyecek şekilde planlanmalıdır.
✔ Sözleşmede tapu devri için net tarihler belirtilmelidir.
✔ Kat irtifakı ve kat mülkiyeti oluşturulmadan tapu devri yapılmamalıdır.
🚨 Örnek: Müteahhit, tüm bağımsız bölümlerin tapularını üzerine alıp satmak isteyebilir. Bu durumda arsa sahibinin hakları zarar görebilir.
📌 7. Sıkça Sorulan Sorular
🔹 Tapu devri ne zaman yapılır?
📌 Genellikle inşaat tamamlandıktan ve iskan belgesi alındıktan sonra yapılır.
🔹 Müteahhit tapu devrini geciktirirse ne olur?
📌 Arsa sahibi, sözleşme hükümlerine dayanarak hukuki işlem başlatabilir.
🔹 Tapu devri için noter onayı gerekir mi?
📌 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı olmalıdır ancak tapu devri tapu müdürlüğünde yapılır.
🔹 Kat irtifakı olmadan tapu devri yapılabilir mi?
📌 Evet, ancak hukuki riskler içerir.
No responses yet