Emlak, arsa, bina, daire, arazi gibi taşınmazlar toplumun en değerli malvarlıkları arasında yer alır. Bu varlıkların alım-satımı, miras yoluyla devri, kiralanması veya paylaşımı sırasında ortaya çıkan tüm işlemler ve anlaşmazlıklar gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilir.
Peki, gayrimenkul hukuku nedir, hangi alanları kapsar, hangi davalar bu hukuk dalına girer ve taşınmazlarla ilgili haklar nasıl korunur? Tüm detaylarıyla açıklıyoruz.
Gayrimenkul Hukuku Nedir? (Tanım)
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, ayni hak, kira, ipotek, intifa hakkı, şufa hakkı gibi işlemleri ve bu işlemlerden doğan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır.
Gayrimenkul Sayılan Başlıca Taşınmazlar:
- Arsalar
- Tarlalar
- Binalar (apartman, ev, işyeri)
- Bağımsız bölümler (daire, dükkan)
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti olan yapılar
Gayrimenkul Hukukunun Temel Konuları
| Konu Alanı | Açıklama |
|---|---|
| Tapu işlemleri | Satış, bağış, intikal, şerh ve tescil işlemleri |
| Kira hukuku | Tahliye, kira tespiti, kira alacağı davaları |
| İpotek ve rehin işlemleri | Taşınmazın teminat gösterilmesi |
| Ortaklığın giderilmesi | İzale-i şuyu davaları |
| Şufa (önalım) hakkı | Hissedarların alım önceliği |
| Kamulaştırma | Devletin taşınmazlara el koyması süreci |
| Miras yoluyla taşınmaz geçişi | İntikal, tapu devri, saklı pay ve tenkis işlemleri |
| İmar uygulamaları | Parselasyon, ifraz, tevhit, yapı ruhsatı düzenlemeleri |
Tapu İşlemleri ve Hukuki Boyutları
- Alım-satım sözleşmesi
- Tapuda devir işlemi
- Tapu iptal ve tescil davası (muris muvazaası, sahtecilik vb.)
- Kat mülkiyetine geçiş
- Elbirliği mülkiyet ve paylı mülkiyet ayrımı
Kira Hukuku Davaları
📌 Gayrimenkul hukukunun önemli alt dalıdır.
- Kira bedelinin tespiti
- Kiracının tahliyesi
- Tahliye taahhütnamesine dayalı icra
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Kira alacağı ve geçmiş kira bedellerinin tahsili
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)
- Hisseli taşınmazlarda ortaklardan biri, paylaşımı isteyebilir
- Mal bölünemiyorsa, mahkeme açık artırma ile satışa karar verir
- Satıştan elde edilen gelir hisselere göre paylaştırılır
İpotek ve Taşınmaz Üzerindeki Ayni Haklar
- Banka ipotekleri
- Alacak teminatı olarak taşınmazın rehnedilmesi
- İntifa hakkı, sükna hakkı gibi sınırlı ayni haklar
- Tapu siciline şerh verilerek haklar korunur
Miras Yoluyla Taşınmazların Devri
- Vefat sonrası intikal işlemleri
- Tereke tespiti
- Saklı pay ve tenkis davaları
- Muris muvazaası ve tapu iptali davaları
Şufa (Önalım) Hakkı Davaları
- Hisseli tapuda bir pay üçüncü kişiye satılırsa, diğer hissedar 3 ay içinde önalım davası açabilir
- Bu davayla satın alma hakkı elde edilebilir
- Ancak izale-i şuyu davalarında önalım hakkı kullanılamaz
Kamulaştırma Hukuku
- Devlet ya da belediyelerin kamu yararı gerekçesiyle taşınmazlara el koyması
- Kamulaştırma bedeline itiraz ve kamulaştırmasız el atma davaları bu kapsamda yer alır
Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme
- Asliye Hukuk Mahkemesi genellikle yetkilidir
- Ancak kira davalarında bazen Sulh Hukuk Mahkemeleri de görevli olabilir
- Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir
Gayrimenkul Hukukunda Avukatın Önemi
- Tapu işlemleri sırasında danışmanlık
- Kira sözleşmesi düzenleme ve ihtarname hazırlama
- Dava sürecinde hukuki temsil
- Şufa, tahliye, tapu iptali gibi karmaşık süreçlerde etkin rol
- Yargı sürecinde hak kaybını önleme
Gayrimenkul Hukuku ile İlgili En Sık Karşılaşılan Davalar
- Tapu iptal ve tescil davası
- Muris muvazaası davası
- İzale-i şuyu davası
- Kira tespit ve tahliye davaları
- İmar uygulamasına itiraz davası
- Kamulaştırmasız el atma davası
- Ortaklığın giderilmesi
- Ön alım (şufa) davası
Sonuç: Gayrimenkul Hukuku, Taşınmaz Üzerindeki Tüm Haklarınızın Teminatıdır
Tapu işlemlerinden kira ilişkilerine, miras paylaşımından kamulaştırmaya kadar taşınmazlarla ilgili her konuda gayrimenkul hukuku, mülkiyetin korunması ve adil paylaşımın sağlanması açısından hayati önem taşır. Profesyonel destek alınarak yürütülen işlemler ve davalar sayesinde hak kayıpları en aza indirilebilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Gayrimenkul hukuku nedir?
Taşınmazlarla ilgili hak ve işlemleri düzenleyen hukuk dalıdır.
2. Hisseli tapu nasıl satılır?
Her hissedar kendi payını satabilir; ancak tüm tapu için ortak onay gerekir.
3. Kiracı evden nasıl çıkarılır?
Geçerli tahliye sebepleri ve yasal prosedürlerle tahliye davası açılır.
4. Miras kalan ev nasıl paylaşılır?
Mirasçılar anlaşamazsa izale-i şuyu davası ile satış yapılır.
5. Tapu iptal davası ne zaman açılır?
Muris muvazaası veya sahtecilik varsa her zaman açılabilir.
6. Ön alım hakkı (şufa) nedir?
Hissedarların üçüncü kişiye satılan hisseyi geri alma hakkıdır.
No responses yet