Bir kişi, başka birine ait taşınmazı izin almadan ya da kira sözleşmesi olmaksızın kullanıyorsa, bu durum haksız işgal anlamına gelir. Bu taşınmazın sahibi ise uğradığı zararların tazmini için ecrimisil davası açabilir. Ecrimisil, halk arasında “haksız işgal tazminatı” olarak da bilinir.
Peki, ecrimisil davası nedir, nasıl açılır, hangi şartlar aranır ve kimler dava açabilir?
Bu yazımızda, ecrimisil davasının tüm yönlerini sade ve anlaşılır bir şekilde açıklıyoruz.
Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil, taşınmazın maliki olmayan kişi tarafından rızaya dayanmadan haksız yere kullanılması durumunda, malik tarafından talep edilen tazminattır. Bu tazminat, kullanım süresi boyunca taşınmazdan elde edilebilecek kira gelirine eşdeğer şekilde hesaplanır.
Ecrimisil Davası Ne Demek?
Ecrimisil davası, taşınmaz malikinin, haksız işgalciye karşı açtığı tazminat davasıdır. Bu dava ile, taşınmazın haksız kullanımına ilişkin maddi zararlar talep edilir.
Hukuki Dayanak:
Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine dayanır.
Ecrimisil Davasının Şartları
- Taşınmaz maliki olunmalı (ya da malik adına işlem yetkisi bulunmalı)
- Taşınmaz rızaya dayalı olmadan kullanılmalı
- Haksız işgalci taşınmazdan fayda sağlıyor olmalı
- Fiili kullanımın ispatlanabilir olması
Ecrimisil Davası Kimlere Karşı Açılır?
- Taşınmazı izinsiz kullanan gerçek kişilere
- Eski kiracılara (kira süresi bitmesine rağmen çıkmayanlara)
- Elbirliği veya paylı mülkiyette diğer hissedarlara
- Kamulaştırmasız el koyan kamu kurumlarına
Ecrimisil Ne Kadar Süreyle Talep Edilebilir?
Ecrimisil alacağı 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Yani malik, geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık işgal süresi için dava açabilir.
Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?
1. Dava Dilekçesi Hazırlanır
Yetkili ve görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
2. Deliller Sunulur
- Tapu kaydı
- Haksız kullanımın ispatı (tanık, fotoğraf, rapor)
- Kira rayiç bedeli (emlakçı ya da bilirkişi raporları)
3. Bilirkişi İncelemesi Yapılır
Mahkeme, taşınmazın kullanım şekli ve rayiç kira bedeli için bilirkişi atar.
4. Mahkeme Kararı Verilir
Tespit edilen ecrimisil bedeli, haksız işgalciden tahsil edilir.
Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira rayici
- Kullanım şekli (tarla, depo, konut vb.)
- Kullanım süresi
- Gelir kaybı olup olmadığı
Mahkeme genellikle bilirkişi raporunu dikkate alarak karar verir.
Ecrimisil ve Kira Alacağı Farkı
| Özellik | Ecrimisil | Kira Alacağı |
|---|---|---|
| Sözleşme var mı? | Hayır | Evet |
| İzinli kullanım mı? | Hayır | Evet |
| Hukuki dayanak | Haksız fiil | Sözleşme |
| Faiz başlangıcı | Haksız kullanım tarihi | Kira ödeme tarihi |
Ecrimisil Davasında Faiz ve Gecikme
Ecrimisil alacaklarına dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilir. Mahkeme, haksız fiil niteliğinden dolayı temerrüt faizi de uygulayabilir.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Delillere ve bilirkişi sürecine göre değişmekle birlikte genellikle 8 – 18 ay arasında sonuçlanır. Temyiz edilirse süreç uzayabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Ecrimisil davasını kim açabilir?
Taşınmazın maliki, hissedarı veya malik adına yetkilendirilmiş kişi açabilir.
2. Kira sözleşmesi yok ama kullanım vardı, ecrimisil alınabilir mi?
Evet. Rızaya dayanmayan her kullanım için ecrimisil istenebilir.
3. Kamu kurumu taşınmaza el koydu, ecrimisil alınabilir mi?
Evet. Kamulaştırmasız el atmalarda da ecrimisil talep edilebilir.
4. Aynı anda tahliye davası açılabilir mi?
Evet. Haksız işgal sona erdirilmeden ecrimisil davası birlikte yürütülebilir.
5. Sözlü olarak izin verildiği iddia edilirse ne olur?
Yazılı delil ya da tanık yoksa bu iddia ispatlanamazsa ecrimisil alınabilir.
6. Ecrimisil vergiye tabi midir?
Mal sahibi açısından kazanç unsuru sayılabilir, vergi durumuna göre değerlendirme yapılır.
Sonuç
Ecrimisil davası, taşınmazların haksız kullanımına karşı maliklerin haklarını koruyan etkili bir hukuki yoldur. Kullanıcıdan kira bedeline benzer bir tazminat alınmasını sağlar. Dava sürecinde delillerin güçlü olması, bilirkişi tespitlerinin netliği ve sürenin doğru hesaplanması büyük önem taşır. Hak kaybı yaşanmaması için uzman bir avukat desteğiyle hareket edilmesi önerilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
No responses yet