Taşınmaz malların mülkiyeti bazen birden fazla kişiye ait olabilir ve bu durumda hisseli tapu söz konusu olur. Ancak, hissedarlardan birinin borcu nedeniyle payına düşen hissenin icra yoluyla satışı gündeme gelebilir. Bu noktada, “diğer hissedarların durumu ne olur?” sorusu oldukça önemlidir. İşte bu yazıda, hisseli tapunun icra satışında diğer hissedarların hakları, süreçte dikkat edilmesi gereken hukuki noktalar ve 2024 yılına dair güncel uygulamalar ele alınmaktadır.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda, her bir kişinin ne kadar pay sahibi olduğunu belirten tapu türüdür. Bu ortaklıkta her hissedar kendi payının sahibidir; ancak taşınmazın tamamı üzerinde birlikte malik durumundadırlar.
İcra Yoluyla Hisse Satışı Nasıl Gerçekleşir?
Hissedar borçlu olduğu takdirde, alacaklılar borcun tahsili amacıyla kişinin sahip olduğu taşınmaz hissesine haciz koyabilir. Haciz işlemi tamamlandıktan sonra, ilgili hissenin satışına İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre karar verilir. Satış genellikle elektronik satış sistemi üzerinden açık artırma yoluyla yapılır.
İcra Satışı Sadece Borçluya Ait Pay İçin Yapılır
En çok karıştırılan noktalardan biri, taşınmazın tamamının mı yoksa sadece borçluya ait hissenin mi satıldığıdır. Önemle belirtelim ki:
🔹 Sadece borçlunun hissesine dair satış gerçekleştirilir.
🔹 Diğer hissedarların payları satıştan etkilenmez.
🔹 Yeni alıcı sadece borçlunun sahip olduğu payı alır.
Diğer Hissedarların Satış Sürecindeki Durumu
Hisseli taşınmazlarda, borçlu dışında kalan hissedarların çeşitli hakları ve yükümlülükleri vardır. İşte bu durumlara dair detaylar:
1. Ön Alım (Şufa) Hakkı
Diğer hissedarların, satıştan sonra yeni paydaşla birlikte hareket etmek zorunda kalmamak için sahip olduğu en önemli haklardan biri ön alım hakkıdır.
- Satıştan sonra 3 ay içinde kullanılır.
- Alıcıya dava açarak hissedeki payı satın alma hakkı elde ederler.
- Tapuya bildirilen satış tarihinden itibaren süre başlar.
2. Satışa Müdahale Edemezler
Diğer hissedarlar, borçlunun hissesi için icra satışının yapılmasını durduramaz veya engelleyemez. Ancak satış sonrası şufa hakkını kullanabilirler.
3. İntifa ve Kullanım Hakkı
Yeni alıcı, taşınmazda diğer hissedarlarla ortak malik olur. Bu nedenle taşınmazın tamamında tek başına tasarrufta bulunamaz, kullanım hakkı ortaklığın niteliğine göre şekillenir.
İcra Satışı Sonrası Yeni Alıcıyla Yaşanan Sorunlar
Yeni pay sahibi, hisseli taşınmaza ortak olur. Ancak bu durum bazen hukuki ve fiili problemleri beraberinde getirebilir:
- Ortak kullanımın mümkün olmaması
- Mülkiyet uyuşmazlıkları
- Fiili taksim talepleri
- Ortaklığın giderilmesi davaları (izale-i şuyu)
Bu sorunlar özellikle hissedarlar arasında iyi niyetli bir ilişki yoksa büyüyebilir ve dava süreçlerine dönüşebilir.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
Yeni alıcı, hissedar olarak taşınmaza ortak olur ancak taşınmazı kullanmak ya da değerlendirmek istediğinde sorun yaşarsa, ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu davanın sonuçları şunlardır:
- Taşınmaz paylaşılamıyorsa satış yoluna gidilir.
- Satış, yine icra kanalıyla gerçekleştirilir.
- Tüm hissedarlara payları oranında bedel ödenir.
Ön Alım (Şufa) Davası Açma Süreci
Diğer hissedarlar, hissedeki yeni alıcının payını satın almak isterse ön alım davası açmalıdır. Dava süreci şu şekilde işler:
- Tapuda yapılan satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, en geç satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
- Mahkeme, satış koşullarını inceler ve satın alma bedeli aynıysa ön alım hakkını tanır.
- Hissedar bedeli mahkeme veznesine yatırır, yeni hisseyi alır.
İcra Satışı Sonrası Tapuda Tescil Süreci
İcra satışı tamamlandığında:
- Satışın kesinleştiğine dair belge icra müdürlüğünce hazırlanır.
- Yeni alıcı, tapuya başvurarak kendi adına tescil işlemini gerçekleştirir.
- Bu noktada eski malik yerine yeni alıcının ismi yazılır.
Diğer hissedarların bu tescil işlemine karşı koyma hakkı yoktur.
2024 Güncel Durum: Elektronik Satış Sistemi (e-satış)
İcra satışlarında 2023 itibarıyla tamamen dijital sisteme geçilmiştir. 2024 yılı itibarıyla da uygulamalar şu şekildedir:
- Satışlar e-satis.uyap.gov.tr üzerinden yapılır.
- Katılımcılar elektronik ortamda teklif verir.
- Açık artırma süresi 7 gündür.
- Satış bedelinin %20’si teminat olarak yatırılır.
Bu sistem sayesinde işlemler daha şeffaf ve hızlı gerçekleşmektedir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
İcra Satışı Hakkında Dikkat Edilmesi Gerekenler
| Dikkat Edilecek Hususlar | Açıklama |
|---|---|
| Sadece borçlunun hissesi satılır | Diğer hissedarların hakkı korunur |
| Ön alım hakkı satıştan sonra doğar | Dava süresi 3 ay – 2 yıl arasıdır |
| Tapu işlemi satıştan sonra yapılır | Yeni malik hissedar olur |
| İcra satışları e-satış sistemiyle yapılır | Artırmalar dijital platformdan gerçekleşir |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Borçlu hissedarın hissesi icra yoluyla satılırsa tüm taşınmaz mı el değiştirir?
Hayır, sadece borçluya ait olan hisse satılır. Diğer hissedarların payları etkilenmez.
Diğer hissedar satışa itiraz edebilir mi?
Hayır. Ancak satıştan sonra ön alım davası açabilirler.
Yeni alıcı taşınmazı kullanabilir mi?
Ortak mal olduğu için tek başına tasarruf hakkı yoktur, diğer hissedarlarla birlikte hareket etmelidir.
Ön alım hakkı ne kadar sürede kullanılmalıdır?
Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, en geç satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
İzale-i şuyu davasını kim açabilir?
Her hissedar, ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
İcra satışında tapu işlemi ne zaman tamamlanır?
Satış kesinleşip ödeme yapıldıktan sonra, alıcı tapuya başvurarak kendi adına tescil yaptırabilir.
Sonuç
Hisseli taşınmazlarda icra yoluyla yapılan satışlar, sadece borçlu hissedarın payını etkiler ve diğer hissedarların haklarını ortadan kaldırmaz. Ancak yeni hissedarın taşınmaza ortak olması, ileride çeşitli anlaşmazlıkları da beraberinde getirebilir. Bu nedenle, diğer hissedarlar yasal haklarını (özellikle ön alım hakkını) doğru sürede ve şekilde kullanmalı; gerekirse hukuki danışmanlık almalıdır.
No responses yet