Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer ortaklara tanınan önalım hakkı (şufa hakkı), Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Ancak her satış işleminde bu hak otomatik olarak kullanılabilir değildir. Bu yazımızda, hangi durumlarda önalım hakkı kullanılamaz sorusuna yasal ve uygulamaya dönük yanıtlar sunuyoruz.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın hissedar olmayan üçüncü bir kişiye yaptığı satış işlemine karşı, diğer paydaşlara tanınan, aynı şartlarla o hisseyi satın alma önceliğidir.
📌 Örnek:
Ali, Ahmet ve Zeynep’in birlikte sahip olduğu bir arsanın %30’luk hissesi Ahmet tarafından dışarıdan biri olan Mehmet’e satılırsa; Ali ve Zeynep, satış şartlarıyla Mehmet’e devredilen hisseleri önalım davası açarak geri alabilir.
Hangi Durumlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz?
Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar kanunla ve Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiştir. İşte bu istisnai durumlar:
1. Hisse Devri Satış Dışında Yapılmışsa
Önalım hakkı sadece satışa konu olan devirlerde kullanılır. Aşağıdaki yollarla yapılan hisse devirlerinde önalım hakkı doğmaz:
- Bağış (hibe)
- Trampa (takas)
- Miras yoluyla intikal
- Mahkeme kararı ile yapılan intikaller
- İcra yoluyla satışlar (Yargıtay istikrar kazanmış içtihat)
2. Paydaş Satışı Bildirmezse veya Hisse Tapuda Değişmezse
Önalım hakkı, satışın resmî senetle ve tapuda tescil edilmesinden itibaren 3 ay içinde kullanılmalıdır. Ancak;
- Satışın gizlenmesi
- Tescilin yapılmaması
- Satıcının ölümünden sonra yapılan bildirim eksiklikleri
…önalım hakkının kullanılamamasına veya süresinin kaçırılmasına yol açabilir.
3. Sözleşmesel Ön Alım Hakkı Yoksa (Arsa Payı Kat İrtifakı Durumlarında)
Bazı özel yapı projelerinde veya apartmanlarda ortaklar aralarında önalım hakkını kaldıran sözleşmeler yapabilir. Tapuya şerh edilmiş bu sözleşme varsa, önalım hakkı kullanılamaz.
4. Hisse Küçükse ve Davacı Menfaat Göstermemişse
Pratikte, çok küçük hisselerin satışı durumunda açılan davalar, hakkın kötüye kullanımı olarak yorumlanabilir. Bu durumda hâkim, menfaat yokluğu nedeniyle davayı reddedebilir.
5. Satış Şirket Hissesine veya Tüzel Kişiye Yapılmışsa
Taşınmaz bir şirketin ortaklığına aitse, hisse devri şirket hissesi olarak yapılırsa ve taşınmazın kendisine değil şirkete ait bir işlemse, önalım hakkı doğmaz.
6. Ön Alım Hakkından Feragat Edilmişse
Paydaş, noter kanalıyla ya da yazılı olarak önalım hakkından önceden feragat etmişse, artık dava açamaz. Bu feragat:
- Geçici (belirli süreli)
- Süresiz
olabilir ve tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da geçerlidir.
7. Paydaş, Satıştan Haberdar Olmasına Rağmen Süresinde Dava Açmamışsa
Satışın tapuda yapılmasından sonra, diğer paydaş 3 ay içinde ve her hâlükârda 2 yıl içinde önalım davası açmalıdır. Bu süreler geçirilirse hak düşer.
Özet Tabloda Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller
| Durum | Önalım Hakkı Kullanılabilir mi? |
|---|---|
| Bağış yoluyla hisse devri | ❌ Kullanılamaz |
| Satış tapuda tescil edilmemiş | ❌ Kullanılamaz |
| Süre geçirildiyse (3 ay/2 yıl) | ❌ Kullanılamaz |
| Hissedar önceden feragat ettiyse | ❌ Kullanılamaz |
| İcra yoluyla satış | ❌ Kullanılamaz |
| Hisse devri mirasla gerçekleştiyse | ❌ Kullanılamaz |
| Gerçek satış varsa ve tescil yapıldıysa | ✅ Kullanılabilir |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Sözlü olarak yapılan hisse satışında önalım hakkı doğar mı?
Hayır. Sadece resmî senetle ve tapuda yapılan satışlar önalım hakkını doğurur.
2. Ön alım hakkı süresi ne kadardır?
Satışın tapuda tescilinden itibaren 3 ay ve her hâlükârda 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
3. Aynı taşınmazda birkaç kişi dava açarsa ne olur?
Paydaşlar arasında öncelik sırası yoktur; davası kabul edilen paydaş hisseyi edinir.
4. Ön alım hakkı üçüncü kişiye devredilebilir mi?
Hayır. Bu hak kişiye özgüdür, başkasına devredilemez.
5. Hissedarın noter onayıyla feragat etmesi zorunlu mu?
Evet. Yazılı ve noter tasdikli feragat geçerlidir.
6. Yargıtay, icra yoluyla satışlarda ne diyor?
Yargıtay içtihatlarına göre icra yoluyla yapılan satışlar önalım hakkına konu değildir.
Sonuç
Önalım hakkı, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkilerini dengeleyen ve hissedarların taşınmaz üzerindeki kontrolünü koruyan önemli bir haktır. Ancak her satışta bu hak kullanılamaz. Yasal istisnaların bilinmesi, dava açma süresinin geçmemesi ve hakların kötüye kullanılmaması için dikkatli olunmalıdır. Tapu ve mahkeme kayıtları incelenmeden önalım davası açılması, zaman ve maliyet kaybına neden olabilir. Bu nedenle uzman hukuki destekle hareket edilmesi tavsiye edilir.
No responses yet