Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, her bağımsız bölümün sahip olduğu ortak alandaki payı, yani arsa payı, çok önemlidir. Bu pay, aidat ödemelerinden ortak giderlere, yönetimden oy hakkına kadar birçok unsuru doğrudan etkiler. Ancak bazı yapılarda yanlış veya adaletsiz dağıtım yapılmış olabilir. İşte bu tür durumlarda devreye arsa payı düzeltme davası girer. Peki, bu dava nedir, kim açabilir, hangi mahkemede görülür ve ne zaman açılabilir? Tüm detayları 2025 yılı güncel uygulamalarıyla bu yazıda açıklıyoruz.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, kat mülkiyetine konu taşınmazlarda, her bağımsız bölümün arsa üzerindeki ortak mülkiyet payını ifade eder.
- Tapuda her bağımsız bölümle birlikte belirlenir.
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğunda, binanın değer ve büyüklüğüne göre adil şekilde belirlenmelidir.
- Ancak çoğu zaman arsa payları hatalı, eksik veya adaletsiz şekilde belirlenebiliyor.
Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir?
Arsa payı düzeltme davası, kat mülkiyetine tabi bir yapıda hatalı belirlenmiş arsa paylarının düzeltilmesi amacıyla açılan bir tespit davasıdır.
- Özellikle daha küçük daireye daha yüksek arsa payı verilmişse,
- Dükkan gibi ticari alanlara oran dışı avantaj sağlanmışsa,
- Arsa payları eşit değil adil değilse,
bu dava yoluyla yeniden düzenleme talep edilebilir.
Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.3
“Her kat malikinin arsa payı, bağımsız bölümünün değeriyle orantılı olmak zorundadır. Aykırı tesciller, maliklerin dava hakkını ortadan kaldırmaz.”
Kimler Arsa Payı Düzeltme Davası Açabilir?
- Her bir kat maliki (bağımsız bölüm sahibi)
- Kat malikinin mirasçıları
- Dava yalnızca arsa payı hatalı olanlar için değil, tüm maliklerin arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep edecek şekilde açılır.
Dava Kime Karşı Açılır?
- Diğer kat maliklerine karşı
- Tapu müdürlüğüne karşı açılmaz, çünkü bu tescil işlemi niteliğindedir.
Dava Hangi Mahkemede Açılır?
- Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
- Taşınmazın bulunduğu yerde açılması gerekir.
Arsa Payı Düzeltme Davasında İspat Nasıl Yapılır?
Gerekli Belgeler:
- Kat mülkiyeti tapusu ve yönetim planı
- Mimari proje
- Bağımsız bölümlerin yüzölçüm ve konum karşılaştırmaları
- Bilirkişi incelemesi (mahkeme atar)
Hukuki Dayanak:
- Arsa payı oranlarının fiili kullanıma ve değerine uygun olmaması
- Diğer daire veya dükkanlarla kıyaslandığında haksızlık yaratması
Süre Şartı Var mı?
Hayır. Arsa payı düzeltme davası için hak düşürücü süre yoktur.
- Arsa payı hatalı belirlendiği sürece, malik her zaman dava açabilir.
- Ancak uzun süre beklemek, fiili kullanımı değiştirebilir ve davanın ispatı zorlaşabilir.
Dava Süreci Ne Kadar Sürer?
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Dilekçe ve dava açılışı | 1-2 ay |
| İlk duruşma | 2-3 ay |
| Bilirkişi raporu | 3-6 ay |
| Karar ve tescil süreci | 6-12 ay |
| Ortalama toplam süre | 9-18 ay arasında değişir |
Dava Sonucunda Ne Olur?
- Mahkeme, bilirkişi raporu doğrultusunda arsanın yeniden dağılımını yapar.
- Tapu müdürlüğüne yazı yazılarak yeni arsa payları tescil edilir.
- Ortak giderler, yönetim hakları, oy oranları da bu yeni oranlara göre güncellenir.
Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
- Yargıtay 18. HD, 2019/1563 E., 2020/3021 K.: “Yönetim planında farklı oranlar yer alsa da, arsa payları objektif değerle orantılı olmalıdır.”
- Yargıtay 14. HD, 2021/2357 E., 2022/4129 K.: “Kat maliklerinin eşit olmayan şartlarla yönetimde temsil edilmesi, arsa payı düzeltme davasının konusudur.”
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı eşit değilse dava açabilir miyim?
Evet. Arsa payının eşit değil, adil ve orantılı olması gerekir.
Arsa payı yüksek olan aidatı da fazla mı öder?
Evet. Aidatlar genellikle arsa payına göre hesaplanır. Bu yüzden yanlış belirlenmiş oranlar, maddi zarara neden olur.
Dairemi sattıktan sonra dava açabilir miyim?
Hayır. Maliklik sıfatınız biterse bu davayı açamazsınız. Ancak dava sürerken satarsanız, dava hakkı alıcıya geçebilir.
İnşaat firması hata yaptıysa kim sorumlu?
Tapudaki tescil esastır. Firma değil, arsa sahipleri/malikler davalı olur.
Sonuç: Adil Paylaşım İçin Hukuki Yolunuz Açık
Arsa payı, yalnızca bir tapu verisi değil, aynı zamanda bir apartmanda eşit temsil ve adil maliyet dağılımının temelidir. Yanlış belirlenmişse, dava yoluyla düzeltilmesi mümkündür. Kat maliklerinin bu konuda bilinçli olması, hem mali hem de yönetsel uyuşmazlıkların önüne geçer. Arsa payı hatalıysa, hak kaybı yaşamadan hukuki yola başvurmanız önerilir.
No responses yet