Hisseli taşınmazlar üzerinde yaşanan anlaşmazlıkların en sık görülen çözüm yollarından biri, “ortaklığın giderilmesi davası”dır. Bu dava sonucunda taşınmazın satılmasına karar verildiğinde, satış işlemi mahkeme aracılığıyla ihale yoluyla yapılır. Peki, bu satış nasıl yapılır, kimler katılabilir, hissedarlara öncelik tanınır mı? Tüm bu soruların cevabını 2025 yılı güncel hukuki çerçevesiyle detaylıca açıklıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), bir taşınmaz üzerindeki birden fazla kişinin birlikte malik olması durumunda, bu ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır.
- Genellikle miras kalan taşınmazlar için açılır.
- Davanın sonucu, ortaklığın fiilen ayrılması (taksim) ya da satış yoluyla sona erdirilmesi şeklinde olur.
Yasal Dayanak: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.698 ve devamı
Ortaklığın Giderilmesinde Satış Yöntemleri
- Taksim (Paylaştırma): Fiziki olarak bölünebilir taşınmazlarda uygulanır.
- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlar ihale yoluyla satılır.
İhale Usulüyle Satış Nasıl Yapılır?
1. Mahkeme Kararı
Sulh Hukuk Mahkemesi, ortaklığın satışla giderilmesine karar verir.
2. Dosyanın İcra Müdürlüğü’ne Gönderilmesi
Satış işlemi için mahkeme, dosyayı bulunduğu yer İcra Müdürlüğü’ne gönderir.
3. Bilirkişi Değerlendirmesi
- Taşınmazın rayiç değeri belirlenir.
- Satışa esas olacak kıymet takdiri yapılır.
4. Satış İlanı ve Duyuru
- Resmi ilan (UYAP, Basın İlan Kurumu vb.)
- Mahalle muhtarlığı ve tapu çevresinde ilan
5. Elektronik İhale Süreci (e-Satış)
- 2023 sonrası tüm satışlar e-ihale ile yapılmaktadır.
- İcra Daireleri’nin e-satış portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden online teklif verilir.
6. İhale Günü ve Satış
- Açık artırma yoluyla gerçekleşir.
- En yüksek teklifi veren alıcıya satış yapılır.
İhale Usulünde Dikkat Edilmesi Gerekenler
| Husus | Açıklama |
|---|---|
| Başlangıç fiyatı | Taşınmazın bilirkişi raporuyla belirlenen kıymeti |
| İlk artırma | Belirli süre online açık kalır, %50 ve üzeri teklif aranır |
| İkinci artırma | İlk satış gerçekleşmezse 7 gün sonra tekrar edilir |
| Teminat | İhaleye katılmak için %10 geçici teminat yatırmak zorunludur |
| Satıştan elde edilen bedel | Pay sahiplerine hisseleri oranında dağıtılır |
Ortaklardan Biri İhaleye Katılabilir mi?
Evet. Hissedarlar da ihale gününde teklif verebilirler.
Ancak diğer hissedarların rızası aranmaz. En yüksek teklifi veren, taşınmazı tümüyle satın alabilir.
Not: Satışı kazanan hissedar, diğerlerinin paylarını bedel karşılığı almış olur.
Satıştan Sonra Bedel Dağıtımı Nasıl Yapılır?
- Satış bedeli icra dairesi hesabına yatırılır.
- Giderler ve varsa borçlar düşülür.
- Kalan meblağ, hisseler oranında pay sahiplerine dağıtılır.
- Her hissedar doğrudan ödeme alır, ortaklık tamamen sona ermiş olur.
İhale Usulüyle Satışta Sorun Yaşanırsa Ne Yapılır?
- Satış ilanına, değer tespitine veya işlem eksikliklerine karşı şikâyet dilekçesiyle icra mahkemesine başvuru yapılabilir.
- Ancak açık artırma tamamlandıktan sonra iptal edilmesi çok zordur.
Yargı Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
- Yargıtay 14. HD, 2021/4637 E., 2022/7832 K.: “Ortaklığın giderilmesinde satış usulü uygulanırken icra müdürlüğü ilamı titizlikle yerine getirmelidir.”
- Yargıtay 6. HD, 2020/1245 E., 2021/3054 K.: “Hissedarların ihaleye katılımı, satış işleminin geçerliliğini etkilemez.”
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklık davasını tek kişi açabilir mi?
Evet. Hissedar olan tek kişi bile açabilir, diğer hissedarların rızası gerekmez.
İhale herkese açık mı?
Evet. Herkes katılabilir. Teklif vermek için e-satış sisteminde kayıt yaptırmak gerekir.
Satış bedeli düşük kalırsa satış iptal olur mu?
Hayır. Yasal değer üzerinden en az %50 teklif verilmişse satış geçerli olur.
Hissedar satıştan sonra payını almazsa ne olur?
İcra dairesi bekletmeden ödeme yapar. Reddederse bedel emanete alınır.
Sonuç: Hisseli Sorunlar, Adil İhale ile Son Bulur
Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli taşınmazların paylaşımında çözüm getiren en etkili yollardan biridir. Satışın ihale yoluyla yapılması, hem şeffaflık hem de yasal güvence sağlar. Hissedarlar bu süreçte bilgi sahibi olmalı, ihaleyi yakından takip etmeli ve gerekirse hukuki destek almalıdır. E-satış sistemi sayesinde artık tüm süreç online yürütülmekte ve herkes için erişilebilir hale gelmiştir.
No responses yet