İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi? Hukuki Durum, Riskler ve Uygulamadaki İşleyiş

Giriş

Günümüzde kredi ile taşınmaz alımı oldukça yaygın hale gelmiştir. Özellikle bankaların verdiği konut kredileri karşılığında taşınmazlar üzerine ipotek tesis edilmekte, bu da “ipotekli taşınmaz satılabilir mi?” sorusunu gündeme getirmektedir. Bu makalede ipotekli bir gayrimenkulün satış süreci, hukuki etkileri, alıcı ve satıcı açısından riskler ile uygulamadaki güncel bilgiler detaylı olarak ele alınacaktır.

İpotek Nedir?

İpotek, bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine kurulan ayni bir haktır. Alacaklının, borç ödenmediği takdirde bu taşınmazı paraya çevirme yetkisi vardır. İpotek, Türk Medeni Kanunu’nun 881 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

İpotekli Taşınmazın Satışı Mümkün müdür?

Evet, ipotekli bir taşınmaz satılabilir. İpotek, taşınmazın mülkiyetini devretmeye engel teşkil etmez. Ancak, satış işleminden önce ya da sonra ve gerekir. Tapu kütüğünde yer alan ipotek şerhi, herkese karşı ileri sürülebilir niteliktedir.

Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?

İpotekli bir taşınmazın satışı sırasında tapu müdürlüğü, tapu kaydında ipotek bulunduğunu belirtir. Satış işlemine engel yoktur. Ancak ipotek kalkmadığı sürece, yeni malik de bu ipoteğe katlanmak zorundadır. Tapuda satış işlemi yapılırken:

• İpotekli durum açıklanır.
• Taraflar satış bedelini belirler.
• Alıcı ipoteği bilerek ve kabul ederek satın alma işlemini gerçekleştirir.

Alıcının Hakları ve Sorumlulukları

İpotekli taşınmazı satın alan kişi, borçtan kişisel olarak sorumlu değildir. Ancak taşınmaz borcun teminatı olmaya devam eder. Alıcının dikkat etmesi gereken hususlar şunlardır:

1. İpotek miktarı nedir?
2. Hangi borç için tesis edilmiştir?
3. Borcun vadesi ve ödeme planı nedir?

Bu bilgilere tapu kayıtlarından ve ilgili banka/borç veren kurumdan ulaşılabilir.

İpotekli Satışta Uygulanan Yöntemler

1. Borcun Satış Öncesi Kapatılması

Satıcı, borcu kapatarak ipoteği kaldırır ve taşınmazı ipoteksiz şekilde devreder. Bu yöntem güvenli olup alıcı açısından daha avantajlıdır.

2. Borcun Satış Bedelinden Düşülmesi

Satış bedelinin bir kısmı alıcı tarafından doğrudan bankaya ödenir, kalan tutar satıcıya verilir. Banka da ipoteği kaldırır. Genelde alıcı ve satıcı arasında yapılan anlaşmayla uygulanır.

3. İpotekli Şekilde Satış (Kabul Edilerek)

Alıcı, ipoteğin kalmasını kabul eder ve tapuda bu şekilde satış gerçekleştirilir. Ancak borcu ödeme yükümlülüğü olmaz; sadece taşınmazdan dolayı cebri icra ile karşılaşabilir.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

Bankalarla İrtibat ve Resmi Yazışmalar

İpotekli taşınmaz satışlarında bankalarla yapılacak yazışmalar büyük önem taşır. Satış için bankanın ipoteği kaldırma taahhüdü ya da borç kapatma yazısı alınması işlemleri kolaylaştırır.

Alım-Satım Sözleşmesine Eklenecek Maddeler

Alıcı, ipoteğin devam ettiğini bilerek işlem yapıyorsa, sözleşmede mutlaka bu husus açıkça belirtilmelidir. Aksi halde ileride “ayıplı satış” gibi hukuki iddialar gündeme gelebilir.

Yargıtay Kararlarında İpotekli Taşınmaz Satışı

Yargıtay 13. HD, 2019/5472 E. – 2020/3891 K.

Alıcının, tapuda ipotek şerhini bildiği halde satış yaptığı, bu durumda satıcının ayıptan sorumlu tutulamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Yargıtay 14. HD, 2021/3611 E. – 2022/1174 K.

İpotek bedelinin satış bedelinden düşülmediği ve alıcının mağdur edildiği gerekçesiyle sözleşmenin iptaline karar verilmiştir. Bilgilendirme eksikliği, geçerli bir sözleşmeyi sakatlar.

İcra ve Takip Durumu

Satış sonrası alıcının, taşınmazdaki ipotek nedeniyle icra takibiyle karşılaşması mümkündür. Bu nedenle, borcun devam edip etmediği mutlaka öğrenilmeli ve buna göre adım atılmalıdır.

İpotek Şerhi Nasıl Kaldırılır?

İpotek ancak borcun tamamen ödenmesiyle kaldırılabilir. Ödeme sonrasında:

• Bankadan “ipoteğin fekki” yazısı alınır.
• Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.
• İpotek şerhi tapu kaydından silinir.

Tapuda Alıcı ve Satıcının Hakları

Satıcı, taşınmazını dilediği gibi satma hakkına sahiptir. Ancak alıcı, ipotekli taşınmazı alırken dikkatli olmalı, gerekiyorsa eksper değerlendirmesi ve hukuki destek almalıdır.

Vergi ve Harç Yükümlülükleri

İpotekli taşınmaz satışında da normal satış prosedürleri uygulanır. Tapu harcı, döner sermaye, belediye rayici gibi ödemeler yapılır. İpotekli olması bu yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.

Sonuç

İpotekli taşınmaz satılabilir. Ancak alıcı açısından bazı riskler doğurur. Bu nedenle, satıştan önce ipoteğin kapsamı, borç durumu ve tapu kayıtları dikkatlice incelenmelidir. Satışın güvenli bir şekilde tamamlanması için noter aracılığı, banka teyidi ve uzman danışmanlık alınması önerilir. İpotek kaldırılmadan da satış mümkündür; ancak bunun getireceği sorumluluk ve hak kayıpları dikkatle değerlendirilmelidir.