Giriş
Paylı mülkiyetin hukuki rejimi içerisinde önalım hakkı (şufa hakkı), paydaşlar arasında dengeyi sağlamak ve dışarıdan üçüncü kişilerin paya ortak olmasını sınırlamak amacıyla tanınmış önemli bir haktır. Özellikle taşınmaz satışlarında gündeme gelen bu hak, hem uygulamada hem de yargı kararlarında sıkça tartışma konusu olmaktadır.
Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyetteki bir paydaşın, diğer bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda, aynı şartlarla bu satışı kendi lehine gerçekleştirme hakkıdır. Bu hak sayesinde mevcut paydaş, dışarıdan yabancı bir kişinin paya ortak olmasını önleyebilir.
Hukuki Dayanak
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi önalım hakkının yasal temelini oluşturur. Bu maddeye göre:
“Paylı mülkiyette, bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkına sahiptir.”
Önalım Hakkının Özellikleri
- Yasal haktır: TMK ile düzenlenmiş olup, sözleşmeyle de kararlaştırılabilir.
- Şarta bağlıdır: Ancak satış gerçekleştiğinde kullanılabilir.
- Şahsi haktır: Paydaşın kişisel hakkıdır ve devredilemez.
Önalım Hakkının Kullanım Şartları
Paydaşların önalım hakkını kullanabilmesi için şu şartların varlığı gerekir:
- Paylı mülkiyet söz konusu olmalıdır.
- Pay, bir üçüncü kişiye satılmış olmalıdır.
- Satış noter onaylı olmalı ve tapuya tescil edilmelidir.
- Diğer paydaş, satıştan haberdar edilmelidir.
Dava Süreci ve Süreler
Önalım hakkı, ve her hâlükârda satışın gerçekleştiği tarihten itibaren içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
Davanın Açılacağı Mahkeme
Önalım hakkına dayalı dava, taşınmazın bulunduğu yer ‘nde açılır.
Şufa Hakkının Kullanımı Uygulamada Nasıl Olur?
Bir paydaş, diğer bir paydaşın payını sattığını öğrendiğinde, önalım hakkını kullanmak istiyorsa şu adımları izlemelidir:
- Tapu kayıtlarını inceleyerek satışa ilişkin bilgileri edinmek
- Satış şartlarını öğrenmek (bedel, ödeme şekli vb.)
- 3 ay içinde dava açmak
Satışın İspatı ve Şartların Eşitliği
Dava açan paydaş, satışın gerçekleştiğini ve kendisine bildirim yapıldığını (veya yapılmadığını) kanıtlamalıdır. Ayrıca satın alma teklifinin, üçüncü kişiye yapılan satış şartlarıyla birebir aynı olması gerekir.
Bildirim Yükümlülüğü
Satışı gerçekleştiren paydaş, diğer paydaşları satıştan haberdar etmekle yükümlü değildir. Ancak, bu durumda 3 aylık süre işlemez; paydaşlar 2 yıl içinde önalım davası açabilir.
Yargıtay Kararlarında Önalım Hakkı
Yargıtay 14. HD, 2021/3814 E. – 2022/1142 K.
Bu kararda, paydaşın noter onaylı satış belgesiyle bilgilendirilmediği, dolayısıyla 3 aylık sürenin başlamadığına karar verilmiş, davacının 2 yıl içinde dava açma hakkı korunmuştur.
Yargıtay 1. HD, 2019/6821 E. – 2020/3824 K.
Satışın muvazaalı olduğu iddiası değerlendirilmiş, satış bedelinin gerçek satış bedeli olmadığı anlaşılmış ve önalım hakkı kabul edilmiştir.
Önalım Hakkı ve Muvazaa
Taraflar, önalım hakkını bertaraf etmek için satış yerine bağış veya farklı bir işlem yapabilir. Bu tür işlemler muvazaa teşkil ederse, mahkeme işlemi geçersiz sayabilir.
İstisnalar ve Kullanılamayacak Haller
- İnançlı işlemler (teminat amaçlı satışlar)
- Aynı paydaşlar arasında yapılan pay değişimi
- Hisse mirasla geçiyorsa, önalım hakkı doğmaz
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı
Önalım hakkı sadece paylı mülkiyet rejiminde doğar. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras ortaklığı), hissedarlar arasında önalım hakkı yoktur. Bu fark uygulamada çok önemlidir.
Şufa Hakkından Feragat
Paydaşlar, yazılı bir beyanla önalım hakkından feragat edebilirler. Bu feragat tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh edilmesi halinde feragat, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Sonuç
Paydaşların önalım hakkı, taşınmaz hukukunda önemli bir denge unsurudur. Bu hak sayesinde mevcut paydaşlar, taşınmazın mülkiyet yapısını koruyabilir ve dışarıdan müdahaleleri sınırlandırabilir. Ancak hakkın zamanında ve usulüne uygun kullanılması büyük önem taşır. Uygulamada yaşanan pek çok ihtilaf, usul hatalarından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle profesyonel hukuki danışmanlık alınarak hareket edilmesi önerilir.
No responses yet