Deprem riski altındaki bölgelerde yapı güvenliği her geçen gün daha da önemli bir hale gelmektedir. Özellikle Türkiye gibi aktif fay hatları üzerinde yer alan ülkelerde yapıların sağlamlığı, sadece bireysel değil toplumsal bir sorumluluk olarak görülmektedir. Riskli yapıların yıkılması yaygın bir uygulama olsa da, teknik ve ekonomik açıdan yıkım yerine güçlendirme yapılması bazı durumlarda çok daha uygun, hızlı ve maliyet etkin bir çözüm sunabilir. Bu makalede, güçlendirme uygulamasının hukuki temelleri, süreci, tarafların hak ve yükümlülükleri ile dikkat edilmesi gereken noktaları detaylı şekilde ele alacağız.
Yıkım ve Güçlendirme Arasındaki Fark Nedir?
Riskli yapı tespit edilen bir bina için iki temel seçenek mevcuttur: yıkım ya da güçlendirme. Yıkım, binanın tamamen ortadan kaldırılması ve yeniden inşa sürecinin başlatılması anlamına gelir. Güçlendirme ise, binanın mevcut taşıyıcı sisteminin deprem gibi doğal afetlere karşı daha dayanıklı hale getirilmesini amaçlayan teknik müdahaleleri kapsar.
Yıkım kararı çoğu zaman daha radikal ve uzun vadeli bir çözüm gibi görünse de, özellikle tarihi yapılar, yeni inşa maliyetlerinin yüksekliği veya maliklerin mutabakata varamaması gibi nedenlerle güçlendirme seçeneği ön plana çıkabilir.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçlerinin temelini oluşturan 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların tespiti, yıkımı ve yeniden yapılması süreçlerini düzenlemektedir. Ancak aynı kanunun 6/A maddesi ile yıkım yerine güçlendirme yapılması imkanı da açıkça tanınmıştır. Bu hükme göre:
“Riskli yapıların güçlendirilmesine karar verilmesi hâlinde, yapı maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile alınan karar doğrultusunda güçlendirme yapılabilir.”
Bu hüküm, özellikle kat maliklerinin yıkıma karşı çıkması veya yeniden inşaat için gerekli finansmanın sağlanamaması durumlarında önemli bir alternatif oluşturmaktadır.
Güçlendirme Kararı Alınması İçin Gerekli Süreç
Yıkım yerine güçlendirme yapılabilmesi için izlenmesi gereken hukuki ve idari süreçler aşağıdaki gibi özetlenebilir:
1. Riskli Yapı Tespiti
Öncelikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslı kuruluşlara başvurarak yapının riskli olup olmadığı tespit ettirilmelidir.
2. Güçlendirme Projesi Hazırlığı
Riskli yapı raporuna rağmen binanın yıkımı yerine güçlendirilmesi düşünülüyorsa, yapı maliklerinin üçte iki çoğunluğunun onayıyla bu yönde bir karar alınmalı ve bir güçlendirme projesi hazırlanmalıdır.
3. Projenin Onaylanması
Hazırlanan proje, ilgili belediyeye veya ilçe tapu müdürlüğüne sunularak onay alınmalıdır. Onay sürecinde yapının teknik uygunluğu ve güvenliği incelenir.
4. İnşaat Ruhsatı ve Uygulama
Proje onaylandıktan sonra yapı ruhsatı alınır ve güçlendirme işlemleri başlatılır. İnşaat süreci boyunca yapı denetim firmaları kontrol sağlar.
5. Tapu Kaydına Şerh
Güçlendirme kararı ve işlemi, tapu kaydına şerh edilerek ileride çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesi sağlanır.
Kat Maliklerinin Rızası: Oybirliği Şart Mı?
Hayır. 6306 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri gereği, yıkım kararı gibi güçlendirme kararı da kat maliklerinin üçte iki çoğunluğunun oyuyla alınabilir. Bu çoğunluk sağlandığında, karara katılmayan maliklerin payları için satış süreci başlatılabilir. Böylece azınlık maliklerin süreci tıkaması engellenmiş olur.
Güçlendirme Masrafları Kim Tarafından Karşılanır?
Güçlendirme süreci, teknik ve maddi anlamda belirli bir yük getirmektedir. Güçlendirme masrafları, kat malikleri arasında arsa payları oranında paylaşılır. Dileyen malik, devletin sağladığı güçlendirme kredilerinden yararlanarak maliyetleri düşürebilir.
Ayrıca, bazı durumlarda Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ya da faiz desteği gibi devlet desteklerinden de faydalanmak mümkündür.
Güçlendirme Yapılırken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar
- Yönetim Planına Uygunluk: Apartman yönetim planı ile çelişen güçlendirme kararları iptale konu olabilir.
- Yapı Denetimi ve Yetki Belgeleri: Güçlendirme işlemini yapacak şirketin gerekli yetki ve sertifikalara sahip olması zorunludur.
- İzinsiz Müdahale: Maliklerden gizli veya izinsiz yapılan işlemler ciddi tazminat ve cezai sorumluluk doğurabilir.
- Komşuluk Hukuku: Güçlendirme sırasında oluşan gürültü, toz, titreşim gibi rahatsızlıklar nedeniyle diğer maliklerin dava açma hakkı saklıdır.
Güçlendirme Uygulamasının Avantajları
| Kriter | Yıkım | Güçlendirme |
|---|---|---|
| Maliyet | Yüksek | Görece daha düşük |
| Süreç Süresi | Uzun (yıkım, ruhsat, inşa) | Kısa |
| Tarihi Yapılara Uygunluk | Uygun değil | Uygun |
| Kat Maliklerinin Mutabakatı | Zor sağlanabilir | Daha kolay |
| Kamu Desteği | Mevcut | Mevcut |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
- Yıkım yerine güçlendirme yapılabilir mi?
Evet, 6306 sayılı Kanun kapsamında kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile alınacak karar doğrultusunda güçlendirme yapılabilir. - Güçlendirme için oybirliği gerekir mi?
Hayır, oy çokluğu (üçte iki) yeterlidir. - Devlet güçlendirme için kredi desteği veriyor mu?
Evet, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı belirli şartlar altında güçlendirme kredisi sunmaktadır. - Tüm malikler katılmazsa ne olur?
Katılmayan maliklerin hisseleri, çoğunluğun talebiyle satılabilir. - Güçlendirme süresi ne kadardır?
Genellikle 3 ila 9 ay arasında tamamlanır. - Tarihi yapılar için güçlendirme uygun mu?
Evet, yıkılamayan tescilli yapılarda tek çözüm güçlendirme olabilir. - Güçlendirme masrafları nasıl paylaşılır?
Arsa payı oranına göre kat malikleri arasında paylaşılır. - Tapuya şerh verilmesi zorunlu mu?
Hukuki güvence açısından şerh verilmesi tavsiye edilir. - Güçlendirme yaparken ruhsat gerekir mi?
Evet, mutlaka yapı ruhsatı alınmalıdır. - İzinsiz güçlendirme yapılırsa ne olur?
Hukuki ve cezai yaptırımlar doğabilir. Tazminat davaları açılabilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
No responses yet