Yeni Kentsel Dönüşüm Düzenlemeleri

Kentsel Dönüşümün Hukuki Arka Planı

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski yüksek bölgelerde yapı stokunun yenilenmesi ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla geliştirilmiş bir kamu politikasıdır. İlk olarak 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”, bu alandaki temel düzenlemeyi oluşturur. Ancak, zaman içerisinde uygulamada karşılaşılan sorunlar ve toplumsal ihtiyaçların değişmesiyle birlikte bu alanda birçok yeni düzenleme yapılmıştır.

2023 ve 2024 yıllarında yaşanan büyük depremler sonrasında, kentsel dönüşüm politikalarında köklü değişikliklere gidilmiş; özellikle mülkiyet hakkı, maliklerin karar alma süreçleri ve kira yardımları gibi temel hususlarda güncellemeler yapılmıştır. Bu yazıda, 2024 ve 2025 yıllarında yürürlüğe giren yeni kentsel dönüşüm düzenlemeleri kapsamlı şekilde ele alınacaktır.

Yeni Düzenlemelerin Getirdiği Temel Değişiklikler

Maliklerin Karar Alma Oranı Düştü

Önceki düzenlemelerde riskli yapıların yıkılması ve yeniden inşa edilmesi için maliklerin üçte iki çoğunluğu aranırken, yapılan son değişikliklerle birlikte bu oran %50+1 olarak yeniden belirlendi. Bu değişiklikle birlikte, çoğunluğun karar almasını engelleyen azınlık maliklerin süreci tıkaması önlenmek istenmiştir.

Örnek Senaryo: 10 daireli bir apartmanda 6 malik dönüşüm istiyor, 4’ü istemiyorsa; yeni düzenleme sayesinde bu dönüşüm gerçekleştirilebiliyor.

Rezerv Yapı Alanı Tanımı Genişletildi

2024 düzenlemeleri ile rezerv yapı alanlarının tanımı genişletildi. Artık sadece boş veya kamuya ait araziler değil, ihtiyaç halinde bazı özel mülkiyetli taşınmazlar da rezerv alan ilan edilebilecek. Bu durum, özellikle kent merkezinde alternatif yapılaşma alanı üretme çabasıyla doğrudan bağlantılıdır.

Kira Yardımı ve Geçici Konut Hakkı Yeniden Belirlendi

Kentsel dönüşüm süreçlerinde mağduriyetlerin önüne geçmek amacıyla verilen kira yardımları artırılmış ve süreleri uzatılmıştır. 2025 itibariyle, büyükşehirlerde kira yardımı 6.000 TL’ye kadar çıkarılmış; ayrıca riskli yapıdan tahliye edilen maliklere geçici konut tahsisi gibi sosyal destekler sağlanmaya başlanmıştır.

Şehir Tipi	Aylık Kira Yardımı (2025)	Yardım Süresi
İstanbul, Ankara, İzmir	6.000 TL	18 Ay
Diğer Büyükşehirler	5.000 TL	15 Ay
Diğer İller	4.000 TL	12 Ay

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Noter Şartı Getirildi

Yeni düzenlemelerle birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmeleri artık sadece noter huzurunda ve maliklerin tamamının rızasıyla yapılabiliyor. Bu, özellikle imar hakları ve yapı kullanımı konusunda doğabilecek ihtilafları önlemeyi hedefliyor.

Dönüşüm Alanlarında Tahliye Süreçleri Hızlandırıldı

6306 sayılı Kanun’a eklenen geçici maddelerle birlikte, artık tahliye işlemleri için açılan davalarda “ivedilikle sonuçlandırma” kuralı getirildi. Ayrıca tahliye kararına karşı yapılan itirazlar sınırlı sayıda ve süreli olarak yapılabilecek. Bu da sürecin yıllarca sürmesinin önüne geçiyor.

Hukuki Riskler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Yeni düzenlemeler, dönüşüm sürecinin kolaylaştırılması açısından olumlu karşılanmakla birlikte, bazı hak kayıplarına yol açabilecek riskler de barındırmaktadır. Özellikle aşağıdaki noktalarda dikkatli olunması gereklidir:

• Azınlık maliklerin haklarının korunması: %50+1 oranıyla alınan kararlar, diğer malikleri bağlasa da, bedel tespiti, taşınmaz devri ve kamulaştırma süreçlerinde ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
• Rezerv alan ilanları: Özel mülkiyete konu taşınmazların rezerv alan ilan edilmesi, Anayasa’nın mülkiyet hakkını güvence altına alan 35. maddesi ile çelişmemelidir. Bu nedenle yargı denetimi her zaman mümkündür.
• Sözleşmelerin dikkatle hazırlanması: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve riskli yapı tespitinden sonra yapılacak paylaşımlar titizlikle düzenlenmelidir. Aksi halde malikler ve yüklenici firmalar arasında uzun süren davalar ortaya çıkabilir.

Mahkeme Kararları Işığında Yeni Düzenlemeler

Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemesi’nin son yıllarda verdiği kararlar da yeni düzenlemelerin şekillenmesinde etkili olmuştur. Örneğin:

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, dönüşüm projelerinde azınlık maliklerin paylarının satışı sürecinde “emsal bedelin” mutlaka bağımsız bilirkişi tarafından belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir.
• Anayasa Mahkemesi, 2023 tarihli bir kararında, kentsel dönüşüm nedeniyle yaşanan mülkiyet kayıplarının “ölçülülük ilkesine aykırı” olabileceğini belirtmiş ve hak sahiplerine daha fazla koruma sağlanması gerektiğini vurgulamıştır.

Yeni Süreçte Avukat Desteği Şart

Kentsel dönüşüm artık yalnızca bir mühendislik ya da şehir planlama meselesi değil, aynı zamanda çok katmanlı bir hukuki süreçtir. Yeni düzenlemeler ile birlikte:

• Maliklerin karar süreçleri daha teknik hale gelmiştir.
• Sözleşmeler daha çok risk içermektedir.
• İdari kararların yargıya taşınması daha yaygın hale gelmiştir.

Bu nedenle bir avukat desteği olmadan bu süreçleri yürütmek, ileride telafisi zor zararlarla karşılaşılmasına neden olabilir.

Sonuç: Yeni Kentsel Dönüşüm Dönemi Başladı

Yeni kentsel dönüşüm düzenlemeleri ile birlikte Türkiye’de yapılaşma ve şehirleşme politikalarında yeni bir dönem başlamıştır. Maliklerin haklarını bilmesi, sürece etkin katılım göstermesi ve sözleşmelerin hukuka uygun şekilde düzenlenmesi, hem bireysel hem de toplumsal yararın sağlanması açısından kritik önemdedir. Her somut duruma özel hukuki değerlendirme yapılması, bu yeni dönemde en büyük güvenceniz olacaktır.