Günümüzde taşınmaz alım-satımı sürecinde tapu kayıtları, taraflar için hayati öneme sahiptir. Bu kayıtlarda yer alan her bir şerh, taşınmazın hukuki durumuna dair önemli sinyaller verir. Bu şerhlerden biri olan satılamaz şerhi, tapuda yer alan ve taşınmazın devrini engelleyen ciddi bir kısıtlamadır. Peki, satılamaz şerhi tam olarak nedir, nasıl konur, kaldırılması nasıl olur ve hangi durumlarda geçerlidir? Bu yazıda tüm bu sorulara detaylı şekilde yanıt veriyoruz.
Satılamaz Şerhi Nedir?
Satılamaz şerhi, bir taşınmazın üçüncü kişilere devrinin sınırlandığını veya tamamen yasaklandığını gösteren tapu kütüğüne işlenen bir kısıtlamadır. Bu şerh sayesinde, malik olan kişi tapuda kayıtlı mülkiyet hakkına sahip olsa bile, taşınmazı serbestçe devredemez.
Bu şerh, Türk Medeni Kanunu’nda açıkça düzenlenmese de, uygulamada sıkça karşılaşılan ve çeşitli hukuki ilişkiler çerçevesinde ortaya çıkan bir kısıtlamadır.
Satılamaz Şerhi Hangi Hallerde Konulur?
Satılamaz şerhi, genellikle aşağıdaki hallerde tapu siciline işlenmektedir:
1. Aile Konutu Şerhi
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu olan taşınmazı devredemez. Bu koruma şerhi, genellikle “aile konutu şerhi” olarak anılsa da, fiilen satılamaz şerhi etkisi yaratır.
2. Haciz, İflas ve Tedbir Kararları
Bir mahkeme kararı ile taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmuşsa, bu tedbir satış kısıtı oluşturur. Aynı şekilde, haciz işlemleri de fiili bir satılamaz şerhi etkisi doğurur.
3. Mal Rejimi Sözleşmeleri
Eşler arasında yapılan mal rejimi sözleşmeleri gereğince, taşınmazların satışı sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilir.
4. Vasiyetnameye Dayalı Şerhler
Bir taşınmazın vasiyet yoluyla belirli şartlara bağlı olarak devredilmesi durumunda da satılamaz şerhi konulabilir.
5. Sözleşmesel Şerhler
Taraflar arasında yapılan satış vaadi veya diğer borçlandırıcı sözleşmeler neticesinde, devri sınırlayan bir kayıt tapuya şerh edilebilir.
Satılamaz Şerhinin Hukuki Niteliği
Satılamaz şerhi, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir kısıtlama değildir; doğrudan mülkiyet hakkını kaldırmaz ancak bu hakkın kullanımını sınırlandırır. Şerh, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlayan bir hukuki sonuç doğurur.
Bu bağlamda, şerhin hukuki dayanağı doğrudan Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline ilişkin hükümlerinden kaynaklanmaktadır. Şerh, şekil şartlarına uygun olarak tapuya işlenmelidir.
Satılamaz Şerhi Nasıl Konulur?
Bir taşınmaza satılamaz şerhi konulabilmesi için aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
- Talep ve Belgeler: Satılamazlık durumu doğuran belge ya da mahkeme kararı ile tapuya başvuru yapılmalıdır.
- Tapu Müdürlük İncelemesi: Tapu müdürlüğü başvuru ve belgeleri inceler.
- Şerhin İşlenmesi: Uygun görülmesi halinde, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine satılamaz şerhi işlenir.
Satılamaz Şerhi Ne Zaman Geçersiz Olur?
Şerhin geçersiz sayılması, şu hallerde mümkündür:
- Şerhin hukuki dayanağının ortadan kalkması (örneğin, ihtiyati tedbir kararının kaldırılması)
- Şerhi koyan tarafın rızası
- Mahkeme kararı ile şerhin geçersiz olduğunun tespiti
Geçersiz hale gelen bir şerhin tapudan silinmesi için başvuru yapılması gerekir.
Satılamaz Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Satılamaz şerhi, çoğu zaman mahkeme kararıyla ya da ilgili tarafların rızasıyla kaldırılabilir. Kaldırma işlemi için:
- Gerekli Belgelerle Tapuya Başvuru yapılır.
- Tapu müdürlüğü, belgeleri inceler.
- Şerhin kaldırılması uygun bulunursa, beyanlar hanesinden silinir.
Satılamaz Şerhi Bulunan Taşınmaz Satılabilir mi?
Satılamaz şerhi bulunan bir taşınmazın satışı teknik olarak mümkündür ancak:
- Alıcı tapu müdürlüğünde işlem yaparken şerh nedeniyle red yanıtı alır.
- Tapu devri gerçekleşemez.
- Mahkemeye başvurarak şerhin kaldırılması gerekebilir.
Bu nedenle, taşınmaz alım-satımında tapuda şerh olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
Yargıtay Kararları Işığında Satılamaz Şerhi
Yargıtay içtihatlarına göre, satılamaz şerhi:
- Kısıtlılık içeren her türlü tedbirin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
- Hukuki geçerlilik için tapuya uygun şekilde şerh edilmesi gerekir.
Birçok kararda, şerhin kaldırılmadan yapılan satışların geçersiz sayıldığı görülmektedir. Bu da satılamaz şerhinin önemini ortaya koymaktadır.
Satılamaz Şerhi ile İlgili Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tapu Sorgulaması Yapılmalı: Taşınmazın beyanlar hanesi dikkatlice incelenmelidir.
- Hukuki Danışmanlık Alınmalı: Satılamaz şerhi varsa, bir avukattan destek alınmalıdır.
- Satış Öncesi Mahkeme Süreci: Gerekirse şerhi kaldırmak için dava açılmalıdır.
Sonuç: Satılamaz Şerhi, Alım-Satım Güvencesinin Anahtarıdır
Satılamaz şerhi, hem malikin hem de üçüncü kişilerin haklarını koruyan ciddi bir sınırlamadır. Tapu işlemlerinde yapılan her şerh gibi, bu şerh de dikkatle analiz edilmeli, gerektiğinde kaldırılmalı ya da işlemden önce detaylı araştırma yapılmalıdır.
Taşınmaz alım-satım sürecinde karşılaşabileceğiniz riskleri en aza indirmek için tapuda yer alan tüm şerhleri uzman bir hukukçuyla birlikte değerlendirmek her zaman en güvenli yoldur.
No responses yet