Kentsel dönüşüm süreçlerinin temel taşlarından biri olan riskli yapı tespiti, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde yaşayan vatandaşlar için hayati bir önem taşır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bu süreç, hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların hukuki haklarını ve yükümlülüklerini etkiler. Bu yazıda, riskli yapı tespiti süreci, hukuki dayanakları, itiraz yolları ve dikkat edilmesi gereken hususlar tüm yönleriyle ele alınmaktadır.
Riskli Yapı Tespiti Nedir?
Riskli yapı tespiti; deprem riski taşıyan bölgelerde, can ve mal güvenliği açısından tehlike arz eden yapıların teknik raporlarla değerlendirilip yıkımının ve yeniden inşasının sağlanması için yapılan işlemdir. Bu tespit, yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılabilir.
Hangi Binalar Riskli Yapı Olarak Değerlendirilir?
Aşağıdaki nitelikleri taşıyan yapılar riskli yapı kapsamına girebilir:
- 2000 yılı öncesi inşa edilen, beton dayanımı düşük olan yapılar
- Statik açıdan yetersiz projelendirilmiş ya da uygulanmış yapılar
- Temel sistemi hatalı veya hasarlı yapılar
- Deprem sonrası çatlak veya taşıyıcı sistemlerinde deformasyon bulunan binalar
Riskli Yapı Tespit Süreci Nasıl İşler?
- Başvuru: Malikler veya yasal temsilciler tarafından lisanslı kuruluşlara başvurulur. Tek bir malik dahi başvuruda bulunabilir. Oybirliği gerekmez.
- Zemin ve Yapı İncelemesi: Teknik ekip, binadan karot örnekleri alır, zemin etüdü yapar.
- Rapor Hazırlanması: Yapının riskli olup olmadığına dair teknik rapor hazırlanır ve Bakanlığa gönderilir.
- Tebligat ve Askı Süreci: Riskli yapı tespiti sonuçları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve maliklere tebliğ edilir.
- İtiraz Hakkı: Maliklerin rapora karşı 15 gün içinde riskli yapı tespiti için itiraz hakkı vardır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci
Riskli yapı kararına itiraz, yapı maliklerinden herhangi biri veya birkaçının başvurusu üzerine yapılabilir. İtiraz, Bakanlık tarafından kurulan Teknik Heyet tarafından incelenir. Heyetin verdiği karar kesindir.
İtiraz reddedildiği takdirde, yapı “kesin olarak riskli” kabul edilir ve yıkım süreci başlatılır.
Riskli Yapı Kararı Sonrası Süreç Nasıl İşler?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra aşağıdaki adımlar izlenir:
- 60 günlük süre: Malikler binayı kendiliğinden tahliye edip yıkmalıdır.
- Tahliye edilmezse: Kaymakamlık veya belediye marifetiyle zorla tahliye ve yıkım yapılır.
- Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Kira Yardımı: Riskli yapısı yıkılan maliklere ve kiracılara devlet desteği verilebilir.
- Yeni yapının inşası: Kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile yeniden inşa kararı alınabilir.
Kat Malikleri Açısından Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Tek bir malik bile tespit başvurusunda bulunabilir. Diğer maliklerin rızası aranmaz.
- Ancak yıkım ve yeniden inşa için kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu gerekir.
- İtiraz hakkı kullanılırken süreye dikkat edilmelidir: 15 gün.
- Tahliye sürelerine uyulmaması durumunda kamu gücüyle yıkım yapılabilir.
Riskli Yapı Tespitinde Kiracıların Durumu
- Kiracılar riskli yapı kararından haberdar edilir.
- Tahliye edilmesi gereken tarihte evi boşaltmaları gerekir.
- Kiracılar da kira yardımı başvurusunda bulunabilir.
- Evi boşaltmayan kiracıya tahliye davası açılabilir.
Riskli Yapı Tespiti ile İlgili Hukuki Uyuşmazlıklar
Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:
| Uyuşmazlık Türü | Açıklama |
|---|---|
| Tespitin iptali davası | Bazı maliklerin, yapının aslında riskli olmadığı iddiasıyla açtığı davadır. |
| Tahliye ve yıkıma karşı dava | Süre aşımı, eksik tebligat gibi nedenlerle açılabilir. |
| Pay oranı uyuşmazlığı | Yeni inşaatta bağımsız bölüm paylaşımı sırasında yaşanabilir. |
| Kira yardımı ihtilafı | Yardımın azlığı, yapılmaması veya yanlış kişiye yapılması gibi nedenlerle başvurular yapılır. |
Riskli Yapı Tespitine Dair Örnek Senaryo
Ali Bey, İstanbul’da 1995 yapımı 4 katlı bir apartmanın tek kat malikidir. Bina eski ve çatlaklarla doludur. Diğer maliklerle anlaşamayan Ali Bey, tek başına lisanslı kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırır. Rapor risklidir. Diğer maliklerden biri karara itiraz eder ama itiraz reddedilir. 60 günlük süre başlar. Tüm maliklerin tahliyesi sağlanır. Sonrasında Ali Bey ve diğer kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu sağlanarak yeni yapı yapılması kararlaştırılır.
Riskli Yapı Tespitinde Avukat Desteğinin Önemi
Bu süreçte:
- Hukuki itirazların zamanında ve etkili yapılabilmesi,
- Tahliye ve yıkım sürecinde hak kaybı yaşanmaması,
- Yeniden inşa aşamasında malikler arasında çıkabilecek ihtilafların çözülebilmesi
için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak büyük önem taşır.
Sonuç: Riskli Yapı Tespiti Hayat Kurtarır
Riskli yapı tespiti, yalnızca bir teknik değerlendirme değil, aynı zamanda ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir işlemdir. Hem yapının dayanıklılığı açısından toplumun güvenliğini sağlar hem de kentsel dönüşüm projelerinin başlangıç noktasıdır. Bu nedenle, sürece dair bilgi sahibi olmak, zamanında başvuru ve itiraz haklarını kullanmak çok önemlidir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
No responses yet