Gayrimenkul işlemlerinde hakların korunması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için “şerh” kurumu büyük önem taşır. Özellikle noter huzurunda yapılan sözleşmelerin tapuya işlenmesi, tarafların menfaatlerini korumak açısından kritik bir işlemdir. Bu makalede, “noterden tapuya şerh koyma” süreci hakkında tüm merak edilenleri detaylı bir şekilde ele alacağız. İşlemin hukuki dayanağından uygulama sürecine, hangi belgelerin gerektiğinden karşılaşılabilecek sorunlara kadar kapsamlı bir rehber sunuyoruz.
Noterden Tapuya Şerh Koyma Nedir?
Şerh, bir taşınmazın tapu sicilinde belirtilmek suretiyle, bazı hakların korunması amacıyla yapılan bildirimdir. Noter huzurunda yapılan bir sözleşmenin tapuya şerh verilmesi ise, bu sözleşmenin etkisinin sadece taraflar arasında kalmayıp üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar.
Örneğin, bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda düzenlenmişse, bu sözleşmeye dayanarak tapuya şerh verilebilir ve böylece taşınmaz başkasına satılsa dahi, ilk alıcı hak iddia edebilir.
Hangi İşlemler Noterden Şerh Konularak Tapuya Bildirilebilir?
Noterden tapuya şerh edilebilecek başlıca işlemler şunlardır:
- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
- Kira sözleşmeleri (en fazla 10 yıl süreyle)
- Önalım, alım ve geri alım hakları
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Vekaletnameye dayalı kullanım hakları
Bu işlemlerin tapuya şerh verilmesiyle, bu sözleşmelere konu hakların üçüncü kişilere karşı korunması sağlanır.
Noterden Şerh Edilebilecek Sözleşmelerde Şekil Şartı
Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’na göre, şerh edilebilecek sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekir. Bu nedenle, sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmiş olması ya da resmi senet şeklinde hazırlanması şarttır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bu açıdan tipik bir örnektir. Noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh verilerek güç kazanır.
Tapuya Şerh Verme Süreci Nasıl İşler?
Noterden tapuya şerh koyma işlemi aşağıdaki adımlar izlenerek gerçekleştirilir:
- Noterde Resmi Sözleşme Düzenlenir: İlgili sözleşme noter huzurunda resmi şekilde hazırlanır.
- Tapu Müdürlüğüne Başvuru Yapılır: Tapu müdürlüğüne noter onaylı sözleşme ile birlikte şerh talebinde bulunulur.
- Gerekli Belgeler Teslim Edilir: Kimlik, tapu örneği, sözleşme ve diğer belgeler ibraz edilir.
- Harç ve Masraflar Ödenir: Şerh işlemi için belirlenen harç yatırılır.
- Şerh Tapu Kütüğüne İşlenir: Tapu sicil müdürlüğü tarafından sözleşme tapu kütüğüne işlenir.
Noterden Tapuya Şerh Koyma İçin Gerekli Belgeler
Şerh talebi için genellikle aşağıdaki belgeler istenir:
- Noter onaylı sözleşme örneği
- Taşınmazın tapu fotokopisi
- Taraflara ait kimlik fotokopileri
- Başvuru dilekçesi
- Harç ve döner sermaye ödeme makbuzları
Her tapu müdürlüğü uygulamada bazı farklılıklar gösterebilir. Bu nedenle önceden bilgi almakta yarar vardır.
Şerh Süresi ve Geçerliliği Ne Kadar?
Tapuya konulan şerhin süresi, sözleşmenin niteliğine ve kanunda belirtilen azami sürelere bağlıdır:
- Kira sözleşmeleri için en fazla 10 yıl
- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri için 5 yıl
- Alım, geri alım, önalım hakları için 10 yıl
Bu sürelerin sonunda şerh kendiliğinden hükümsüz hale gelir. Süre uzatımı için yeniden başvuru yapılması gerekir.
Şerh Hangi Hakları Sağlar?
Tapuya şerh verilmesi şu avantajları sağlar:
- Sözleşmeye taraf olan kişi, taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilse bile hakkını koruyabilir.
- Şerh, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
- Taşınmazın maliki değişse dahi, şerhe konu hak geçerli olur.
- Hukuki uyuşmazlıklarda önemli bir ispat aracı teşkil eder.
Tapuya Şerh Konulmazsa Ne Olur?
Şayet noter sözleşmesi tapuya şerh edilmezse, sözleşme sadece taraflar arasında geçerli olur. Bu durumda:
- Taşınmaz üçüncü kişilere devredilirse, yeni malik hak iddiasında bulunabilir.
- Sözleşmeye taraf olan kişi hak kaybı yaşar.
- Özellikle satış vaadi sözleşmelerinde, mülkiyet devri güvence altına alınmamış olur.
Şerh İşlemi Ne Kadar Sürede Tamamlanır?
Tapu müdürlüklerinde yoğunluk durumuna göre değişse de, şerh işlemi genellikle 1 ila 3 iş günü içinde tamamlanır. Belgelerin eksiksiz olması süreci hızlandırır.
Şerh Ne Zaman Sona Erer?
Şerh aşağıdaki durumlarda sona erer:
- Süresinin dolması
- Tarafların karşılıklı anlaşması ile kaldırılması
- Mahkeme kararı ile iptal edilmesi
- Şerhe konu sözleşmenin hükümsüz kalması
Şerh kaldırıldığında tapu kütüğündeki kaydı silinir.
Şerh Kaldırma İşlemi Nasıl Yapılır?
Şerhi kaldırmak için:
- Tarafların noter onaylı ortak talebi veya
- Yetkili mahkeme kararı gerekir.
Tapu müdürlüğüne şerhin kaldırılması için dilekçe verilerek işlem başlatılır.
Yargıtay Kararlarında Şerhin Önemi
Yargıtay, birçok kararında noter huzurunda yapılan sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi gerektiğini vurgular. Aksi halde sözleşmenin üçüncü kişilere karşı geçerli olmayacağını ifade eder.
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
- Noterde yapılan sözleşmenin eksik düzenlenmesi
- Tapuya sunulan belgelerde eksiklik
- Harçların zamanında yatırılmaması
- Tapu müdürlüklerinin farklı yorumları
Bu tür durumlarda uzman bir avukattan destek alınması önerilir.
Sonuç: Noterden Tapuya Şerh Koyma Hakkınızı Koruyun
Noterden yapılan sözleşmelere dayanarak tapuya şerh koymak, hem hukuki güvenliği artırır hem de olası hak kayıplarının önüne geçer. Şerh işlemi, taşınmazla ilgili ileriye dönük planlarınızda sizi yasal anlamda korur. Sürecin doğru ve eksiksiz işlemesi için mutlaka uzman desteği alınmalı ve tapu müdürlükleriyle koordineli hareket edilmelidir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
No responses yet