📌 1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
📌 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, arsa sahibinin arsasını müteahhite vermesi ve karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) alması esasına dayanan sözleşmedir.
✔ Arsa sahibi, inşaatın yapılması için arsasını müteahhite teslim eder.
✔ Müteahhit, inşaatı belirlenen sürede ve şartlara uygun olarak tamamlamakla yükümlüdür.
✔ Tamamlanan yapıdan belirlenen oranda bağımsız bölüm, arsa sahibine verilir.
🚨 Örnek: 1000 m² büyüklüğünde bir arsa için yapılan sözleşmede, müteahhit 20 daire inşa edecek ve bunlardan 10’u arsa sahibine, 10’u ise müteahhite ait olacaksa, bu bir kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.
📌 2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Düzenlenir?
📌 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, resmi geçerliliğe sahip olması için belirli hukuki şartlara uygun olarak düzenlenmelidir.
2.1. Sözleşmenin Noter veya Tapu Sicil Müdürlüğünde Yapılması
✔ Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi bir şekilde düzenlenmelidir.
✔ Noter huzurunda veya tapu sicil müdürlüğünde yapılması gereklidir.
🚨 Örnek: Taraflar arasındaki sözlü anlaşmalar hukuken geçersizdir ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek için sözleşme yazılı olarak düzenlenmelidir.
2.2. Tarafların Kimlik Bilgileri ve Yetkilendirmeler
✔ Sözleşmede arsa sahibinin ve müteahhidin açık kimlik bilgileri yer almalıdır.
✔ Eğer taraflar tüzel kişi ise, şirket unvanı ve yetkili kişilerin imza yetkisi bulunmalıdır.
🚨 Örnek: Arsa sahibi bir şirketse, yetkilinin imza sirküleri ve ticaret sicil kaydı eklenmelidir.
2.3. Arsanın ve Projenin Tanımı
✔ Arsanın tapu bilgileri, yüzölçümü, ada ve parsel numaraları belirtilmelidir.
✔ İnşaatın ne şekilde yapılacağı ve kullanılacak malzeme kalitesi sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
✔ Bağımsız bölümlerin paylaşım oranları (örneğin %50 – %50) açıkça belirtilmelidir.
🚨 Örnek: “Bu sözleşme kapsamında müteahhit, 5000 m² arsa üzerine 30 daire ve 5 dükkandan oluşan bir bina yapacaktır. Arsa sahibi 15 daire, müteahhit ise 15 daire + 5 dükkan alacaktır.”
2.4. İnşaatın Süresi ve Teslim Şartları
✔ İnşaatın hangi tarihte başlayacağı ve hangi tarihte teslim edileceği yazılmalıdır.
✔ Geç teslim durumunda uygulanacak cezai şartlar belirtilmelidir.
🚨 Örnek: “İnşaatın en geç 24 ay içinde tamamlanması zorunludur. Müteahhit, gecikme halinde her ay için arsa sahibine 50.000 TL tazminat ödeyecektir.”
2.5. Ruhsat, Vergi ve Diğer Yükümlülükler
📌 İnşaat sürecinde ruhsat, vergi ve sigorta giderlerinin kim tarafından karşılanacağı açıkça belirtilmelidir.
✔ İnşaat ruhsatı, yapı kullanım izni ve diğer yasal izinlerin alınması müteahhite ait olmalıdır.
✔ Müteahhit, iş güvenliği önlemlerini almak zorundadır.
✔ Vergi, harç ve tapu masraflarının hangi tarafa ait olduğu sözleşmeye eklenmelidir.
🚨 Örnek: “Tapu harçları ve noter masrafları arsa sahibine ait olacak, belediye ruhsat giderleri müteahhit tarafından ödenecektir.”
📌 3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
📌 Sözleşme hazırlanırken tarafların mağdur olmaması için dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar vardır:
| Kritik Unsur | Dikkat Edilmesi Gerekenler |
|---|---|
| Müteahhidin Güvenilirliği | Müteahhitin geçmiş projeleri, mali durumu ve referansları araştırılmalıdır. |
| Arsa Sahibinin Hakları | Arsa sahibinin kaç bağımsız bölüm alacağı sözleşmede net belirtilmelidir. |
| İnşaat Süresi | İnşaatın başlama ve bitiş tarihi kesin olarak yazılmalıdır. |
| Cezai Şartlar | Müteahhit, projeyi geciktirirse uygulanacak cezalar sözleşmeye eklenmelidir. |
| Teslim Şekli | Anahtar teslim mi yoksa belirli aşamalarda mı teslim edileceği belirtilmelidir. |
| Garanti ve Eksiklikler | Müteahhit, iş bitiminden sonra belirli bir süre için yapılan işlerin garantisini vermelidir. |
🚨 Örnek: Müteahhit, daha önce yarım bıraktığı projelerle biliniyorsa, arsa sahibi ek teminat isteyebilir.
📌 4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Sıkça Sorulan Sorular
🔹 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı?
📌 Evet, geçerli olabilmesi için noter veya tapu sicil müdürlüğü huzurunda düzenlenmelidir.
🔹 Müteahhit inşaatı zamanında bitirmezse ne olur?
📌 Sözleşmeye cezai şart koyulmuşsa, müteahhit belirlenen tazminatı ödemek zorunda kalır.
🔹 Müteahhit projeyi tamamlayamazsa arsa sahibi ne yapabilir?
📌 Arsa sahibi sözleşmeyi feshederek yeni bir müteahhit ile anlaşabilir veya zararını tazmin etmek için dava açabilir.
🔹 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal edilebilir mi?
📌 Evet, ancak taraflar sözleşme şartlarına aykırı hareket ederse veya mücbir sebep oluşursa iptal mümkündür.
🔹 Müteahhit devretme hakkına sahip mi?
📌 Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, müteahhit üçüncü bir kişiye devredebilir. Ancak arsa sahibinin onayı gereklidir.
No responses yet