İmar hukuku, şehirlerin planlı, düzenli ve güvenli bir şekilde gelişmesini sağlamak amacıyla yapılaşmayı belli kurallara bağlayan bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda, yapılaşma faaliyetlerinin plan ve yönetmeliklere uygun olması esastır. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sorun olan imara aykırılık, hem bireyler hem de kamu açısından ciddi sonuçlar doğurabilir.
Bu yazıda imara aykırılığın ne olduğu, hangi durumların imara aykırılık sayıldığı, bu durumlara karşı uygulanan yaptırımlar ve nasıl bir hukuki süreç izlenmesi gerektiği ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.
İmara aykırılık nedir?
İmara aykırılık, bir yapının imar planına, ruhsata, yönetmeliklere veya yapı denetim kurallarına aykırı biçimde inşa edilmesi veya değiştirilmesidir. Bu aykırılık, tamamen ruhsatsız yapıların inşası olabileceği gibi, ruhsatlı yapılarda sonradan yapılan usulsüz değişiklikler şeklinde de olabilir.
İmara aykırılığın başlıca türleri
- Ruhsatsız yapı inşası
Hiçbir şekilde yapı ruhsatı alınmadan yapılan yapılar. - Ruhsata aykırı yapılaşma
Yapı ruhsatı alınmış olmakla birlikte, ruhsatta belirtilen kat adedi, yapı yüksekliği, yapı yaklaşma sınırı gibi kriterlere aykırı şekilde inşaat yapılması. - Yapı kullanma iznine aykırılıklar
Yapı kullanım izni (iskan) alındıktan sonra yapılan tadilat, ilave ya da değişiklikler. - Yola, yeşil alana veya kamu alanına tecavüz
Kamuya ait alanların izinsiz kullanımı. - Yangın merdiveni, otopark veya asansör eksiklikleri
Teknik altyapı zorunluluklarının yerine getirilmemesi.
İmara aykırılığın tespiti nasıl yapılır?
İmara aykırılığın tespiti genellikle belediye zabıtaları, yapı denetim firmaları veya ilgili kurumlarca yapılan denetimler sonucunda gerçekleşir. Tespit aşamasında şu belgeler dikkate alınır:
- Onaylı imar planı
- Yapı ruhsatı
- Mimari ve statik projeler
- Yapı kullanım izni (iskan belgesi)
Tespit sonrasında belediye tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenir ve yapıya mühür vurularak inşaat durdurulur.
İmara aykırılığın hukuki sonuçları ve yaptırımları
| İmara Aykırılık Türü | Uygulanan Yaptırımlar |
|---|---|
| Ruhsatsız yapı | Yapının mühürlenmesi, para cezası, yıkım kararı |
| Ruhsata aykırı yapı | Yapının ruhsata uygun hale getirilmesi veya yıkım |
| Kamu alanına tecavüz | Cezai işlem, yıkım ve alanın tahliyesi |
| İskan sonrası aykırılık | Cezai yaptırım, yapı kullanım izninin iptali |
Ayrıca, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca para cezası ve yıkım yaptırımları uygulanır.
İmara aykırı yapıların yıkılması
İmar Kanunu’na göre ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların yıkılması yasal zorunluluktur. Belediye veya il özel idaresi bu yıkımı re’sen gerçekleştirebilir. Mülki idareden alınan izin sonrasında kolluk kuvveti desteğiyle yıkım uygulanır.
Yıkım kararına karşı hukuki yollar
Yıkım kararına karşı yapı sahibinin şu yolları izlemesi mümkündür:
- İdare Mahkemesi’nde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası
- İdareye yapılan düzeltme başvurusu
- Projenin ruhsata uygun hale getirilerek aykırılığın giderilmesi
Para cezalarına karşı ne yapılabilir?
İmar Kanunu’na göre kesilen para cezaları da idari işlemdir ve ilgili vergi dairesi kanalıyla tahsil edilir. Cezalara karşı İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir. Ancak süreler hak düşürücüdür; para cezası tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açılması gereklidir.
Af düzenlemeleri ve yapı kayıt belgesi
Geçmişte çıkarılan “imar barışı” düzenlemeleri ile belirli tarih öncesi yapıların kayıt altına alınması sağlanmıştır. Ancak bu belgeler yeni imara aykırılıklar için geçerli değildir. Ayrıca yapı kayıt belgesi, imar planına aykırı yapıların tüm hukuki sorunlarını çözmez ve sınırlı etkisi vardır.
Yapı sahibi nelere dikkat etmelidir?
- Yapıya başlamadan mutlaka yapı ruhsatı alınmalı
- İnşaat sürecinde projeye sadık kalınmalı
- Tadilat veya değişikliklerde belediyeye başvuru yapılmalı
- Kullanım sonrası yapılan değişiklikler için yeniden izin alınmalı
- Yapının bulunduğu arsanın imar durumu düzenli olarak kontrol edilmeli
Sıkça Sorulan Sorular
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Ruhsatsız yapıya elektrik ve su bağlanabilir mi? | Hayır, bağlanması yasal değildir. |
| Yıkım kararı geldiğinde hemen uygulanır mı? | Hayır, dava açılırsa yürütme durdurulabilir. |
| Yıkım kararı sonradan iptal edilebilir mi? | Mahkeme kararı ile mümkündür. |
| İmar affı her yapıya uygulanır mı? | Hayır, bazı yapı türleri kapsam dışıdır. |
| Mülk sahibi dışında biri inşa ederse kim sorumlu olur? | Hem inşaat yapan hem malik sorumludur. |
Sonuç: İmara aykırılık ciddi hukuki sonuçlar doğurur
İmara aykırı yapılaşmalar sadece bireysel hak kayıplarına değil, şehirlerin estetik ve güvenliğine de zarar verir. Bu nedenle inşaat ve yapı faaliyetlerinin her aşamasında belediyelerden ve uzmanlardan hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır. Özellikle yıkım ve para cezası gibi yaptırımlarla karşılaşmamak adına sürecin başından itibaren mevzuata uygun hareket edilmelidir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
No responses yet